Dopo la crisi economica del 2008, le Banche hanno adoperato maggiori restrizioni nella concessione del mutui chiedendo, ai clienti, sempre maggiori garanzie, per evitare che l’insolvenza dei mutuatari si trasformi in una crisi sistemica, con forti ed evidenti ripercussioni sull’economia reale.

Sovrafinanziamento: cosa succede al contratto di mutuo?

Conseguentemente, per ovviare al rischio di sovrafinanziamento, il legislatore ha apposto limiti nell’erogazione del c.d. “mutuo fondiario”; la relativa disciplina normativa è contenuta nell’art. 38 del TUB e nella delibera CICR del 22 aprile del 1995.
Difatti, secondo il disposto normativo suindicato “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine, garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Al riguardo, la Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, ne determina il limite di erogazione, partendo da un raffronto tra il valore del bene ipotecato e l’ammontare del capitale finanziato.

Infatti, muovendo da tale raffronto, il CICR con delibera del 1995 ha stabilito che “l’ammontare massimo del finanziamento di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi”.

Ne discende che, la Banca finanziando nei limiti dell’80% si preserverà da un’eventuale insolvenza del mutuatario, poiché potrà rivendere il bene ad un valore superiore al capitale dalla stessa erogato a titolo di mutuo, anche qualora il bene garantito diminuisse nel valore di mercato.

Ad esempio: se il valore dell’immobile garantito è di € 100.000 il finanziamento sarà erogato nel limite del 80% del valore dell’immobile, cioè per un ammontare complessivo di €80.000; pertanto, qualora la banca procedesse alla vendita del bene ipotecato dovrebbe ottenere un guadagno superiore al capitale finanziato.

Per tali ragioni, il limite disposto dal CICR consente agli istituti di credito di ripararsi da eventuali insolvenze dei mutuatari e di poter in ogni caso riottenere il capitale erogato con la vendita del bene ipotecato, il quale si presume abbia un valore superiore all’ammontare della somma corrisposta a titolo di mutuo.

Inoltre, il mutuo fondiario consente alla Banca erogante di godere di ulteriori benefici, quali: l’esclusione dalla revocatoria fallimentare (art. 39 del TUB) e il diritto di iniziare o proseguire l’azione esecutiva anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore (art. 41 comma 7 del TUB).

Quali sono le conseguenze giuridiche derivanti dal superamento del limite di finanziabilità?

Prima di enucleare le questioni afferenti le conseguenze giuridiche del contratto di “mutuo fondiario”, laddove venga superato il limite imposto dalla delibera del CICR, occorre soffermarsi sulle caratteristiche di tale finanziamento.

Il testo unico bancario nell’art. 38 definisce l’operazione di finanziamento a titolo di mutuo fondiario, elencandone una serie di elementi caratterizzanti. Il primo è rappresentato dall’elemento soggettivo del soggetto erogatore: deve trattarsi, cioè, di una banca che intende erogare “finanziamenti”; vale a dire, deve trattarsi di una banca che intende finanziare un privato o una persona giuridica.

Per quanto concerne gli elementi di tipo oggettivo, la disposizione di cui all’art. 38 del TUB ricorda: il limite temporale del finanziamento, che deve essere a medio o lungo termine; la garanzia ipotecaria di primo grado sugli immobili; ed infine l’ammontate del finanziamento che, in ossequio alla ricordata delibera CICR, non deve superare il limite massimo dell’80% del valore dell’immobile.

Secondo una parte della giurisprudenza, qualora il finanziamento dovesse superare il limite suindicato, il credito fondiario si convertirebbe in un normale credito ordinario garantito da ipoteca; in quest’ultima ipotesi, la banca perderebbe i benefici di cui sopra, quali: l’esclusione dalla revocatoria fallimentare (art. 39 del TUB) e il diritto di iniziare o proseguire l’azione esecutiva anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore (art. 41 comma 7 del TUB).

Fatta questa necessaria premessa, è necessario valutare se la concessione di un finanziamento a titolo di mutuo fondiario, che superi direttamente o indirettamente i limiti imposti dal legislatore, determini l’invalidità o meno del negozio giuridico, e quali siano i rimedi che le parti contraenti dispongano per tutelare le proprie ragioni.

Il sovrafinanziamento potrebbe avere importanti ripercussioni, nell’ipotesi in cui il mutuatario fallisca; difatti, il credito bancario è garantito da ipoteca e in sede di riparto la banca potrebbe soddisfarsi in via privilegiata, cosa che non accadrebbe se il contratto fosse ritenuto invalido e conseguentemente inficiare la garanzia ipotecaria.

Ne consegue che, spetterà alle banche tramite i propri legali promuovere azioni di opposizione allo stato passivo, che tendano dimostrare che non è stato superato il limite di finanziabilità, e qualora vi fosse tale superamento si dovrebbe dimostrare che la conseguenza non sia l’invalidità del contratto, e non vi sia perdita del privilegio ipotecario.

Quali sono gli orientamenti giurisprudenziali a favore della preservazione del contratto di mutuo?

La Cassazione del 2013 con sentenza n. 26672 ha statuito in favore della conservazione del contratto di mutuo fondiario, anche nell’ipotesi di superamento del limite di finanziabilità con conseguente preservazione della garanzia ipotecaria.

Nell’iter argomentativo, la Corte di legittimità si è limitata a giustificare che le disposizioni che concernono i limiti di fidanzamento attengono ad imposizioni di carattere comportamentale, dalla cui violazione non può derivare la nullità del contratto.

Orientamenti di segno opposto, invece, ritengono che il contratto di mutuo sovrafinanziato sarebbe nullo poiché in contrasto con norme imperative. Si tratta, tuttavia, per quest’ultima, di una tesi fortunatamente seguita in via minoritaria dalla giurisprudenza di merito.

L’attuale giurisprudenza di merito propende, invece, per una tesi intermedia di tutela del contratto di mutuo fondiario, stabilendo che con il superamento del limite di finanziablità, il mutuo fondiario degrada a ipotecario, conservando la relativa garanzia ipotecaria, con conseguente soddisfazione in via privilegiata nel caso di fallimento del mutuatario. (Tribunale di Udine 29 maggio 2014; Tribunale di Nuoro 17 maggio 2016).
In conclusione, anche se la Banca dovesse concedere un finanziamento che superi l’80% del valore dell’immobile, il contratto rimarrebbe valido preservando la relativa garanzia nel caso di insolvenza del mutuatario.

Cosa dovrebbe fare la Banca?

La questione del sovrafinanziamento non attiene solo ai giudizi fallimentari, ma anche a quelli di opposizione all’esecuzione.

Si riterrà, altresì, necessario valutare ex post che effettivamente il capitale finanziato non abbia superato il limite dell’80% del valore dell’immobile, effettuando una nuova perizia.

Ne discende che, spetterà al legale dell’istituto di credito dimostrare che in fatto non si sia superato il limite di finanziamento del mutuo fondiario, e in diritto, nella denegata ipotesi di superamento di detto limite, la conseguenza non sarebbe la nullità del contratto, con persistenza della relativa garanzia ipotecaria e quindi del privilegio.