L’invalidità del contratto di locazione non registrato

La violazione di una norma tributaria può incidere sulla validità di un contratto di locazione?

Recenti arresti della Suprema Corte hanno fatto il punto in ordine alla vexata quaestio relativa alla mancata registrazione del contratto di locazione di immobili quale causa di nullità dello stesso ( Cass. SS:UU del 9.19.2017 n. 23601; Cass. SS. UU 17.09.2015 n. 18213).

Prima di prospettare le soluzioni ermeneutiche enucleate dalla giurisprudenza, si rende necessario effettuare un breve excursus normativo in materia degli obblighi fiscali di registrazione dei contratti di locazione.

Da questo punto di vista, viene in rilievo, in primo luogo, la normativa che prevede la registrazione dei contratti di locazione di cui agli artt. 2 e 3 del D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986 ( Testo Unico gli sull’imposta di Registro).

Tali disposizioni normative stabiliscono che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia stipulati per iscritto che conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del  canone di locazione, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (salvo in caso d’uso) nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto.

Ai sensi dell’art 17 del medesimo D.P.R., come modificato dall’art. 68 della L.342 del 2000, la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla data dell’atto o dalla sue esecuzione in caso di contratto verbale.

Va, altresì, sottolineato che alla stregua del successivo art 76, comma 5, del D.P.R. n. 131 del 1986, è ammessa registrazione tardiva anche in caso di decadenza dell’azione di riscossione.

Pertanto, il sistema tributario prevede il c.d. “ravvedimento operoso” consentendo un’attenuazione delle sanzioni prevista ove si provveda alla registrazione tardiva del contratto.

Oltre al prospettato quadro normativo, il legislatore tributario ha poi positivizzato il principio di “tendenziale non interferenza”, tra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti, nell’art. 10 comma 3 L. n. 212/2000 ( c.d. Statuto dei diritti del contribuente) a mente del quale “ le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non  possono essere causa di nullità del contratto”.

In senso diametralmente opposto si pongono i successivi interventi legislativi nella specifica materia locatizia, che hanno previsto da una parte la nullità testuale a presidio dell’inosservanza degli obblighi tributari, e dall’altro hanno specificato gli effetti della mancata locazione.

La prima disposizione è rappresentata dall’ art 13 della L. 431/1998, la quale ha stabilito che “ è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

Successivamente, il legislatore è intervenuto con una norma che ha ulteriormente esteso la rilevanza della registrazione in ambito civilistico con riferimento alle locazioni di immobili comprese quelle ad uso diverso da quello abitativo

Per di più, con l’art. 1 , comma 346, della L. 311/ 2004 si è stabilito che “i contratti di locazione , o che costruiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque sono nulli se, ricorrendone i presupposti essi non sono registrati”.

Al riguardo, la stessa Corte Costituzionale è stata più volte investita delle questione di legittimità costituzionale delle norme fiscali volte ad avere una rilevanza civilistica in difetto della mancata registrazione dei contratti di locazione.

Come già evidenziato l’art. 1, comma 346, della L. 311/2004 ha, poi, introdotto espressamente una comminatoria di nullità conseguente alla mancata registrazione del contratto di locazione, indipendentemente dall’ uso abitativo a cui l’immobile è destinato.

La mancata registrazione del contratto di locazione rientra nelle ipotesi di nullità testuale ex art. 1418 c.c.?

Secondo un primo orientamento della Corte di legittimità, in ossequio al principio di non interferenza del diritto tributario sulle regole attinenti la validità del contratto in materia privatistica,  si è ritenuto di negare alla normativa fiscale carattere imperativo.

Di qui, pertanto, l’affermazione secondo la quale le norme tributarie essendo poste a tutela di interessi pubblici di carattere settoriale e non ponendo in linea di massima divieti, pur essendo inderogabili, non possono qualificarsi come imperative perché sprovviste del loro carattere proibitivo.

Per tali ragioni, in dottrina si era posto l’interrogativo se in assenza di disposizioni che sancivano la nullità testuale dei negozi elusivi di una norma tributaria, si sarebbe potuto configurare o meno un’ipotesi di nullità virtuale  per contrasto al divieto di contratti in frode alla legge ex art 1344 c.c. .

Successivamente, con l’ordinanza n. 420 del 2007 la Corte Costituzionale affermava un principio importante, secondo il quale 1’art. 1, comma 346, della L. 311/ 2004, ”non introduce ostacoli al ricorso della tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

Decisivo risulta, così, il dictum della Corte Costituzionale che ha elevato 1’art. 1, comma 346, della L. 311/ 2004 a norma imperativa , la cui violazione ne determina nullità ai sensi dell’ art. 1418 c.c., comma 1.

La stessa giurisprudenza di legittimità, in conformità al dictum del giudice delle leggi, ha statuito la nullità del contratto di locazione non registrato ai sensi dell’art. 1418 c.c. .

Può qualificarsi come legittima una tardiva registrazione?

Considerando che la normativa tributaria stabilisce un termine di trenta giorni per assolvere il pagamento dell’imposta registro, tuttavia, tale termine non è considerato perentorio e l’art 38 del  D.P.R. 131 del 1986 prevede che “la nullità dell’atto non dispensa l’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta”.

Inoltre, è altresì prevista una registrazione tardiva volontaria ai sensi dell’art. 76, comma 5, del D.P.R. 131/1986 che, prevedendo il c.d. “ravvedimento operoso”, consente una riduzione della sanzione all’uopo prevista.

Potrebbe, altresì, configurarsi quale ostacolo alla tardiva registrazione l’art 13 della L. 431/1998, come novellato dal’art 1, comma 59, L. 28/2015, laddove è previsto l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione nel termine di novanta giorni, stabilendo, inoltre, la possibilità per il conduttore di chiedere al giudice di accertare l’esistenza del contratto e rideterminarne il canone in misura non superiore al valore minimo precedente.

Dal significato letterale di tale disposizione, può desumersi l’introduzione di una generale “perentorietà”del termine per la registrazione, previsto dalla normativa tributaria, considerato che la perentorietà del termine sembra circoscritta al solo locatore.

E’ pacifico, che tale disposizione tutela il conduttore (parte debole), che a seguito della mancata registrazione del contratto, può chiederne che ne sia accertata l’esistenza, e che ci si conformi al canone effettivamente pattuito dalle parti.

Quali sono gli effetti della tardiva registrazione del contratto di locazione?

La tardiva registrazione produce un effetto sanante del contratto con efficacia retroattiva dello stesso.

Pertanto, l’effetto ex tunc, conseguente all’adempimento degli oneri fiscali consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto, assicurando la tutela della parte debole, poiché, il conduttore non sarà esposto ad azioni di rilascio, inoltre, potrà godere del contratto, per tutta la sua durata, come prevista ab origine dalle parti.

Per quanto concerne i contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, il conduttore ad esempio: conserverà il diritto all’avviamento, quello alla prelazione e alla libera trasferibilità dell’azienda e del contratto.

Difatti, se collocassimo gli effetti del contratto alla data della registrazione, si violerebbe la disciplina legale della durata della locazione, e così, finirebbe per disattendere, ulteriormente, la ratio dell’istituto della sanatoria e si produrrebbe un disatteso effetto novativo del contratto medesimo.

E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione ad uso non abitativo concordino un canone superiore a quello dichiarato?

Con la sentenza n. 23601 del 9.10.2017 la Corte di Cassazione ha statuito che “ è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, a prescindere dall’avvenuta registrazione”.

Nel suo iter argomentativo, la Corte di legittimità ha statuito che l’art. 13, comma 1, L. 431 del 1998, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre, per contro, resta valido il contratto registrato e dovuto il canone apparente.

Secondo la Corte di legittimità il patto occulto non può essere sanato neanche con la registrazione, poiché la nullità del patto occulto non deriva dalla violazione dei doveri fiscali di registrazione dei contratti.

Sicché, l’onere di registrazione “non vale a farne mutare la sostanza e forma rispetto alla simulazione”, non potendo spiegare i suoi effetti sul piano della validità civilistica.

Per di più, sempre seguendo l’iter logico della Corte, il patto occulto risulta insanabile e nullo per contrarietà alla legge, perché , lo stesso prevedendo un canone più alto, di quello del contratto di locazione effettivamente registrato, ha la finalità di realizzare l’elusione fiscale espressamente vietata dalle norme tributarie.

In conclusione, la nullità del patto occulto di maggiorazione del canone non è sanata dalla registrazione tardiva, non avendo quest’ultima una rilevanza sanante dell’invalidità civilistica del contratto.

Poiché, l’invalidità non risiede nella violazione degli oneri fiscali, ma nella causa concreta del patto occulto che è quello di eludere il fisco, in contrasto con l’art 53 della Cost. operando in questa ipotesi di nullità virtuale insanabile ai sensi dell’art. 1423 c.c. .