Ordine di Liberazione degli Immobili

Purtroppo  nonostante alcuni aggiustamenti recentemente intervenuti a mezzo di vari Decreti legge – da ultimo anno 2016 – relativamente agli ordini di liberazione emessi dal Giudice dell’Esecuzione presso i vari Tribunali (a seguito di pignoramento immobiliare e messa in vendita del compendio)  vi è non solo confusione su modi e mezzi,   ma sostanziale incuranza di tempi precisi  nonché   abnorme discrezionalità.

Considerato argomento al limite del paradosso;  ogni Giudice  per  lo più  ha facoltà di indirizzare come vuole con ciò potendo essere artefice, quasi con modalità crudeli ed asettiche, del destino di chi dovrà far bagagli e scatoloni.

Talvolta indipendentemente dall’età e dalla reali dinamiche della situazione.

Con ciò di fatto delegando il più delle volte il Custode Giudiziario  nominato a regolarsi con parecchia libertà: dipenderà quindi dalle capacità di quest’ultimo professionista il saper considerare  situazione a 360 ° e distinguere ciò che, comunque pur agendo ex lege, sia eticamente ed umanamente corretto fare e con quali modalità.

Di  tanto in tanto compilando modulistica , di tanto in tanto con marchiani errori;  incurante che dal tenore di eventuali opposizioni  possa mutare futuro delle famiglie.

Certamente alcune disposizioni appartengono più che al diritto al buon senso ed al rispetto, ad ogni modo, delle persone e delle loro contingenze.

Con ciò spesso essendo l’ emissione  urgente da parte del GE  dell’   ordine di liberazione parecchio al limite e foriera di  implicazioni giuridiche e,  soprattutto , umane .

Si evidenzi nella prospettata malcapitata configurazione come  il diritto all’abitazione –   a titolo esemplificativo in una fascia “debole” per età  o magari per  situazione di salute  – par chiaro non possa esser compresso  con  modalità  siffatte   ed in via assai celere  se non nei casi espressamente dettati dalla Legge per ragioni eccezionali di tutela della procedura esecutiva ( come da  prassi casi di danneggiamento o deterioramento; impedimento  all’accesso del perito estimatore all’immobile pignorato; impedimento di qualsiasi visita all’immobile in vendita da parte di terzi interessati all’acquisto ).

In tal  senso  conforme giurisprudenza di merito ,  tra le altre , Tribunale Taranto Sez. II N. 2690/2014  che,  di fronte alla richiesta di un  creditore  di porre  a carico dei debitori un corrispettivo  per il godimento del bene pignorato, in primis ha statuito una “tendenziale prevalenza del diritto di abitazione sul diritto di credito in conflitto dei creditori” .

Con ciò affermando  che se non emerge la necessità di liberare  l’immobile prevale sempre e comunque la salvaguardia  del diritto all’abitazione; ciò in coerenza con l’indubbio favor per la protezione del diritto  considerando tutela rinvenibile nel nostro ordinamento.

Tutela  che  pone lo stesso , incontrovertibilmente ancorchè per cittadini ultrasessantacinquenni e categorie protette, in evidente posizione sovraordinata  rispetto al contrapposto diritto dei creditori.

Tempistica e rimedi all’ordine di liberazione ex ante all’assegnazione o ad aggiudicazione della casa

Dopo le ultime tre Riforme  per Decreto Legge (dl 132/2014, 83/2015  e 59/2016 ) tutte sottese a ridurre i tempi del processo esecutivo verso il discutibile binomio celerità-svendita del bene l’ordine del GE non farebbe che suffragare prassi ormai avvezza di alcuni Tribunali;  ergo quella di emettere ordine di liberazione  senza alcuna effettiva necessità  ed indipendentemente dall’andamento dell’incanto ovvero vendita.

Ciò in adesione a quanto sostenuto in via minoritaria e cioè che una rapida liberazione dell’immobile pignorato favorisca la fruttuosità dell’espropriazione consentendo  la vendita al prezzo migliore; in tempi solo ipoteticamente brevi e senza che, altra prassi ben nota agli addetti ai lavori, il primo incanto sia lasciato  “consapevolmente” deserto affinchè si addivenga ad aggiudicazione con  i previsti ribassi.

Nei severi tempi moderni, sorretti da crisi radicata e portali delle aste giudiziarie con innumerevoli  immobili di tutti i generi,  metrature  e prezzi messi all’incanto, per lo più disarmante utopia.

L’interpretazione, tuttavia,  pur sorretta da prassi contraria  non pare condivisibile posto il nuovo dettato di cui all’art. 560 c.p.c. (Legge N. 119/2016).

Lo stesso legislatore ha infatti previsto con la modifica del testo delle disposizioni di legge ciò che la Corte di Cassazione aveva in tempi recenti statuito; vedasi  Suprema Corte  Sez. Civile   N. 25654 /2010 poiché  l’ordinanza di  rilascio/liberazione  non sia più inoppugnabile , ma a  contrario soggetta all’opposizione agli atti esecutivi  – come ogni altro atto e/o provvedimento della procedura esecutiva   –  alla stregua del disposto di cui all’art. 617 c.p.c.  Con termine di giorni  20 a decorrere  dalla notifica del provvedimento  o atto stesso.

Quindi di fatto la pronuncia di liberazione dell’abitazione tout court  e la discrezionalità del GE, soprattutto nei casi in cui si motiverebbe su elementi  per lo più soggettivi , pare limitata  e resa possibile   correttamente  solo in presenza  di validi motivi ; motivi concreti e di pregnanza che non possono chiaramente essere quelli totalmente generici  di una solo ipotetica  vendita al prezzo migliore , in tempi brevi  immaginati  e non più  in oggi    realistici.

Lo stesso D.L. 59/2016 nel modificare l’art. 560 c.p.c.  da un lato ha in qualche modo limitato la possibilità della pronuncia immotivata dell’ordine di liberazione avendo quindi in via legislativa introdotto maggior riguardo alla posizione del debitore esecutato e della tutela del diritto di abitazione; tutela esistente anche a livello comunitario.

Con ciò prevedendo al comma 4 che si possa attuare anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi, possibilità sempre  ricorrente, non lo esentino.

Non v’è chi non veda possa sussistere, laddove si evinca dagli atti del fascicolo e dall’avviso di vendita  ,  la volontà da parte del terzo assegnatario o aggiudicatario di mantenere  magari la locazione di un terzo soggetto in corso ovvero di volerne stipularne altra con differenti pattuizioni e scadenze.

Ovvero la facoltà da parte del terzo occupante di partecipare alle operazioni di vendita a mezzo offerta.

In caso contrario, non essendovi discrezionalità alcuna  ed essendo ritenuta sufficiente  detta motivazione in via di principio  a liberare tutti gli immobili, il legislatore avrebbe previsto sempre l’obbligo per il G.E. di ordinare  in via automatica la liberazione; senza  necessità di deduzioni /versioni e/o relazioni da parte del Custode o del Delegato alla  Vendita.

Se il dettato della legge pare di incontrovertibile assunto, allora,  sembra palese in un gioco di contrapposizioni logiche  che tale argomentazione per lo più  generica  non possa essere da sola sufficiente  se non supportata da alcun elemento concreto che giustifichi effettivamente  l’esigenza in nuce di tale liberazione tout court.

Non avendo  spesso alcun rilievo  né per il GE né per il Custode  Giudiziario  la salvaguardia del diritto di abitazione  di soggetto magari in difficoltà   e domandandosi, più spesso di quanto si creda, solo diversa tempistica di esecuzione  sovviene  in aiuto –  al di là di un senso etico morale che non può certo essere imposto  agli operatori del diritto dall’esterno  –  la giurisprudenza persino Comunitaria.

La Corte di Giustizia Europea nella sentenza del 10 settembre 2014 III Sezione  Causa C – 43/13  argomenta , per ciò che attiene le conseguenze di cui  ad espulsione del consumatore e della propria famiglia dall’abitazione  prima casa , l’importanza per il giudice competente  di emanare provvedimenti provvisori atti a garantire l’effettività della tutela del diritto del debitore di conservare la propria casa di residenza.

L’auspicio è quindi  che  le valutazioni di cui a Relazioni professionisti addetti portino a considerare la fattispecie  con oculato equilibrio e si tenga in debito conto significato di elementi variabili – talvolta completamente ignorati –  per riconsiderare  altre ed eventuali  soluzioni per mantenere l’ immobile nell’attuale disponibilità (accordi transattivi, stipula di locazione con futuro assegnatario, procedure da sovraindebitamento ex L. 3/2012) ; disponibilità che verrebbe con certezza  ulteriormente punita  da ordini immotivati .

Fermo restando che laddove tali provvedimenti fossero posti in esecuzione senza alcunchè domandarsi  vi sarebbero da tener in debito conto i termini processuali di cui ad opposizione agli atti esecutivi  e successivo reclamo al Collegio.

Con ciò costringendo in via di urgenza  e senza poter avallare soluzione alternativa alcuna  ad un oneroso incombente ( sia economico sia   psico-fisico ) quale essere un trasloco in altro immobile  essendo  l’unità di cui si controverte  principale abitazione.

I difficili rapporti tra Custode Giudiziario e Delegato alle Vendite

Se avete necessità, per qualsiasi vostro periglioso percorso, di dovervi confrontare  e rapportare con i vari organi della procedura esecutiva di espropriazione immobiliare bene sapere anche solo in via di principio che la Legge  N. 119 del 2016 ha nuovamente riformato il comparto normativo di cui a rapporti iniziali e riepilogativi dei professionisti Delegati alla Vendita.

Quindi sia il Custode sia il Delegato alle operazioni di vendita potranno e dovranno adempiere – e riepilogare – tutta una serie di incombenze; ancor più se la procedura  sarà già  in itinere detta alla data  del 3 luglio 2016  .

Accessi, inventario dei mobili, contratti di locazione saranno passati al setaccio; vagliati e relazionati.

Così come disponibilità a rilascio “spontaneo” dell’immobile (si fa per dire). Volutamente, spesso, sottovalutando possibilità di accordi transattivi, proroghe e altre eventuali possibilità per uscire dall’empasse.