Diritto Civile

E’ valida la compravendita di immobili parzialmente abusivi?

Qual è la disciplina normativa relativa alla compravendita di immobili abusivi?

 

Per fermare il dilagante fenomeno dell’abusivismo edilizio, il legislatore ha previsto una serie di norme tese ad invalidare gli atti inter visos, aventi ad oggetto alienazioni di immobili  o costituzioni di diritti reali, in assenza delle relative concessioni edilizie.

E’ valida la compravendita di immobili parzialmente abusivi?

è valida la compravendita di immobili parzialmente abusivi

Al riguardo, in tema di compravendita di immobili abusivi l’ art. 40 della legge 47/1985 sanziona con la nullità “  gli atti tra vivi  aventi ad oggetto diritti reali su immobili, qualora gli stessi non contengono per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31, ovvero se  agli stessi non venga allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi per l’avvenuta presentazione”.

In netta sovrapposizione con la succitata norma si pone l’art. 46, primo comma, DPR 380/2001 , il quale dispone che “ gli atti tra vivi […] aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici e loro parti […] sono nulli e non possono  essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante , gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.

Le  disposizioni suindicate tendono a sanzionare con la “ nullità” quegli atti di compravendita o di costituzione di diritti reali, escludendo la costituzione, la modifica e l’estinzione di servitù o diritti reali di garanzia, allo scopo di evitare la lottizzazione di terreni sprovvisti dei relativi permessi di costruzione.

Pertanto,  l’art. 40 della legge  47/1985 prevede, infatti, la sanzione della nullità assoluta, qualora gli atti inter vivos ,costituenti diritti reali, siano sprovvisti dei seguenti elementi:

  • mancata indicazione nel contratto degli estremi della concessione o dell’eventuale sanatoria,
  • assenza della copia effettuata dal richiedente per ottenere la licenza o la concessione;
  • mancata indicazione degli estremi della rate di pagamento dell’oblazione ( della sanzione di abuso edilizio);

Inoltre, il secondo comma dell’art. 40 della legge 47/1985 prevede una forma di sanatoria della nullità ( qualora nel rogito non siano menzionati gli estremi del permesso o della licenza, nonché della domanda del dichiarante) attraverso una dichiarazione integrativa e  successiva proveniente da una sola delle parti, mediante atto successivo , redatto nella stessa forma di atto pubblico che contenga “ l’omessa allegazione degli estremi del permesso a costruire o della licenza o che alleghi la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio o della richiesta di degli stessi”.

Sulla scorta di quanto premesso, a titolo esemplificativo si qualificherà come nullo in senso assoluto il contratto di compravendita di un immobile abusivo, quando sia sprovvisto:

  • licenze edilizie;
  • concessione edilizia;
  • concessione in sanatoria rilasciate;
  • domanda in concessione di sanatoria
  • qualora non vengano dichiarati gli estremi del permesso o della richiesta del richiedente per ottenere la concessione;
  • quando nelle ipoteso di “difformità sostanziale” si sia costruito un immobile o edificio diverso o con cubature non autorizzate dall’amministrazione comunale;

In conclusione, la nullità potrà essere sanata qualora al rogito notarile, intervenga un  atto successivo, redatto nella forma di atto pubblico, che indichi gli estremi del permesso di costruzione o della licenza, oppure gli estremi della domanda fatta dal richiedente, sempre se si tratti di immobili regolari dal punto di vista urbanistico.

Cosa succede al preliminare di un immobile abusivo?

Le disposizioni di cui agli artt. 40 della legge 47/1985 e  46 , primo comma, DPR 380/2001, fanno esplicito riferimento ai contratti con effetti reali i cui immobili siano stati edificati in assenza di un permesso o di un provvedimento in sanatoria.

Giova, al riguardo, domandarsi se la nullità possa riguardare anche la stipula di un preliminare di vendita, il cui immobile non sia stato autorizzato ai fini dell’edificazione.

Si pensi, ad esempio, se due soggetti pongano in essere un preliminare di un immobile edificato su un terreno, al quale il comune non abbia concesso al proprietario il permesso di costruire, o non abbia provveduto in termini di sanatoria.

Prima di soffermarci sulla validità del preliminare di vendita di un immobile abusivo, si rende necessario qualificare il contratto preliminare quale contratto prodromico alla vendita definitiva.

Il contratto preliminare di vendita è un contratto dalla natura obbligatoria, nel quale le parti esprimono consensualmente la volontà “ di obbligarsi alla stipula di un successivo contratto di vendita”; inoltre, il preliminare di vendita ai fini della sua validità necessita del requisito della forma dell’atto pubblico ex art. 1350 c.c., vale a dire di un atto redatto da un notaio.

Ne consegue che, nell’ipotesi di inadempimento il sia il promissario alienante che il promissario acquirente possano esercitare azione ex art. 2932 c.c. denominata “ esecuzione in forma specifica del contratto”, tesa ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo.

Dunque, acclarata la natura obbligatoria del preliminare, la giurisprudenza di legittimità intervenuta in tema di  validità del contratto preliminare avente ad oggetto un immobile abusivo, affermando che “ la sanzione della nullità prevista dalla legge n. 47/1985 art. 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume, dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi commessi” ( Cass. civile, sez. II n. 6685 del 2019).

A titolo esemplificativo, il preliminare di vendita di un immobile abusivo è valido se in seguito o contestualmente alla stipula del contratto di vendita intervenga la concessione in sanatoria dell’abuso effettuato.

In definitiva, sulla scorta dei principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità le disposizioni contenute nell’art. 40 della legge 47/1985, colpiscono solo i contratti con effetti traslativi come la compravendita di immobile abusivo.

Cosa succede nelle ipotesi di preliminare di immobile parzialmente abusivo?

Prima di soffermarci sugli effetti di un preliminare avente ad oggetto immobili parzialmente abusivi, si rende necessario effettuare una distinzione tra difformità essenziali e difformità lievi, ne consegue che:

per gli abusi che superino la soglia di “ parziale difformità” si procede spesso con la demolizione senza possibilità di ottenere condoni;

per gli abusi meno gravi, trattasi, in particolare, di piccole difformità rispetto alle regole urbanistiche ( ad esempio quando non si sconfina per altezza e attacchi del 2% delle misure progettuali)  , questi ultimi possono essere sanati con un provvedimento amministrativo.

Pertanto, anche nelle ipotesi di abusi meno gravi la giurisprudenza di legittimità ha ribadito che la nullità di cui all’art. 40 della legge 47/1985, non colpisce i contratti preliminari di immobili privi dei relativi permessi o delle relative concessioni in sanatoria.

Questo principio è stato ulteriormente affermato dalla Corte di Cassazione in una recente sentenza del 04/09/2017 n. 20707, stabilendo che “la documentazione che attesta la regolarità dell’edificazione, può essere fornita all’atto della stipulazione del contratto traslativo definitivo, o anche in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza”.

Conseguentemente, il promissario acquirente non può invocare la nullità  di un preliminare di vendita , qualora abbia riscontrato delle lievi difformità volumetriche dell’immobile, in ogni caso regolarizzate prima della stipula del rogito notarile.

In conclusione,  il criterio della nullità formale degli atti di trasferimento non scatta per gli immobili muniti di regolare concessione/permesso o abilità , non annullati né revocati, che presentino vizi non oltrepassanti la soglia di parziale difformità.

Quali sono le conseguenze nel caso l’acquirente non sia consapevole dell’abuso edilizio?

L’acquirente nel caso non fosse consapevole dell’abuso edilizio  potrebbe sia nei confronti del venditore che nei confronti del notaio, pertanto, si potrebbero configurare le seguenti responsabilità:

– nei confronti del venditore si configura una responsabilità di natura contrattuale ex art. 1218 c.c. : in questo caso il compratore che non sia stato reso edotto dell’abuso edilizio, può chiedere la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno;

nei confronti del notaio: quest’ultimo risponderà professionalmente per aver omesso tutti gli accertamenti catastali  e conseguentemente l’acquirente potrà agire per ottenere risarcimento del danno.

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