Lastrico solare in condominio – come si ripartiscono le spese?

È noto ormai a tutti che in tema di condominio di edifici il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ha una funzionalità utile a tutti i condomini, in quanto funge da copertura e protezione agli appartamenti che vi sono sottostanti.

Il lastrico solare, quindi, rientra tra le parti comuni dell’edificio in  linea generale, fatto salvo la possibilità che lo stesso appartenga, per regolamento contrattuale o per titolo originario di proprietà, ad un singolo condomino. In ogni caso, nessuno sfugge alle spese per la sua manutenzione e riparazione.

Chiaro è, quindi, che assodato e confermato che il lastrico solare svolge funzione di copertura del fabbricato va detto esplicitamente che l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c., in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo, risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c. La norma di cui all’art. 1126 c.c. relativa al lastrico solare è applicabile in ogni caso di spesa riguardante la struttura delle terrazze in funzione della copertura dell’edificio, siano esse ordinarie o straordinarie, di manutenzione o di rifacimento, mentre rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento.

Innanzitutto, quindi, occorre far presente e verificare che il danno da cui derivi la necessità della riparazione o il fatto da cui nasca la necessità della manutenzione, non sia addebitabile al proprietario che ne ha l’utilizzazione o la proprietà esclusiva. In tal caso, infatti, sarà lui solo a dover provvedere.

Primo custode infatti della proprietà esclusiva, anche qualora si tratti di lastrico solare, è, qualora vi sia, il singolo proprietario esclusivista, che avrà naturalmente l’onere di avvisare di eventuali anomalie o particolari esigenze straordinarie.

Fatto salvo tale situazione, però, le spese vanno ripartire ai sensi dell’art. 1126 c.c.

Un caso che ha fatto discutere in sede giudiziaria riguardava la richiesta da parte di alcuni condomini di risarcimento dei danni provocati dall’accesso, dal transito e dall’utilizzo dei servizi nella loro proprietà in occasione dell’esecuzione dei lavori di riparazione delle terrazze e dei contigui lastrici solari condominiali.

Si trattava di lavori di impermeabilizzazioni terrazze a livello e lastrici e pavimentazioni, di canaline di scarico, rimozione di cappotti a protezione di muri perimetrali dei due appartamenti per sistemare le guaine isolanti, di svuotamento e impermeabilizzazione delle fioriere sui terrazzi, demolizione di ampie zone di terrazzi e rifacimento impermeabilizzazioni e pavimentazioni.

Si trattava altresì di lavori che erano stati eseguiti in adempimento di un accordo transattivo raggiunto tra il Condominio e l’impresa costruttrice sulla riparazione di difetti e vizi di costruzione che avevano provocato infiltrazioni di acqua.

Il Condominio dal lato suo, costituitosi in giudizio, eccepì il difetto di legittimazione passiva ritenendo che le infiltrazioni e i lavori non riguardavano parti comuni dell’edificio, sicchè i legittimi contraddittori avrebbero dovuto essere solo i singoli proprietari delle porzioni materiali cui le terrazze fanno da copertura.

In tale occasione il Supremo Collegio ha avuto modo di affermare la responsabilità del Condominio in relazione alle pretese risarcitorie attraverso il richiamo alle norme sulla responsabilità del custode, oltre a chiarire che i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c. (Cass. civ., 16.12.2015, n. 25288).

Si è pensato, in passato, che l’assemblea condominiale potesse modificare il criterio di ripartizione di tali spese. In realtà ciò non è possibile in quanto è stato deciso che le attribuzioni dell’assemblea condominiale, previste dall’art. 1135 c.c., sono circoscritte alla verifica e all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso.

La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse, giacché non opera nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. civ., 23.03.2016, n. 5814).

La ratio della norma che regola la ripartizione delle spese del lastrico solare riguarda il criterio di funzionalità. Proprio in virtù della funzione che riveste tale parte dello stabile vige il criterio della inderogabilità dei principi sopra enunciati.

Diverso discorso va fatto invece qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale. Anche qualora tale parte funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. civ., 29.11.2018, n. 30935).