SPESE PER LA MANUTENZIONE E LA RISTRUTTURAZIONE DEI SOTTOBALCONI. A CHI COMPETONO?

 

Può accadere che il proprietario dell’appartamento sito al piano superiore di un edificio condominiale solleciti il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore per il pagamento delle spese di manutenzione e di ristrutturazione del proprio sottobalcone danneggiato.

Può verificarsi anche il caso inverso: che sia quest’ultimo ad incalzare il primo per sostenere le spese anzidette, vuoi per motivi puramente estetici (a nessuno piacerebbe, ad esempio, affacciarsi sul proprio balcone e vedere pendere sulla propria testa parti di intonaco del sottobalcone di proprietà dell’inquilino del piano superiore, non più aderenti alla struttura di questo), vuoi perché non si è più disposti a tollerare i fastidi che conseguono ad un sottobalcone non manutenuto (si pensi a chi tutte le mattine si trova a dover raccogliere dal pavimento del proprio balcone polvere da calcestruzzo proveniente dal sottobalcone del piano superiore).

In entrambi i casi, la circostanza può generare accese discussioni tra i due condomini, in particolare, su chi di essi è tenuto a sostenere le spese di manutenzione e di ristrutturazione del sottobalcone danneggiato.

Si potrebbe supporre che tali spese competano al condominio. Ma si tratta di un’ipotesi che, come meglio vedremo a breve, deve sottostare a diverse limitazioni.

Non rimane che affermare, sin d’ora, che il quesito al quale ci accingiamo a dare risposta è particolarmente ostico e non sempre trova un consenso unanime da parte della dottrina e della giurisprudenza di legittimità intervenuta a vario titolo.

A ben veduta, qualsiasi osservazione sul punto non può trascendere dal precetto dell’art. 1125 c.c., rubricato “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”.

La norma in questione recita testualmente che «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Dal tenore letterale della disposizione in esame sembra che non esistano dubbi sul fatto che le spese in esame vadano ripartite al cinquanta per cento tra il proprietario dell’appartamento posto al piano superiore e quello sito al piano inferiore, quantunque le parti siano libere di derogare al precetto in esame. Nulla vieta, infatti, vertendo su diritti disponibili, che le parti possano siglare un diverso accordo, in attuazione del principio dell’“autonomia negoziale”.

E’ una possibilità offerta dall’art. 1138 c.c., concernente il regolamento di condominio, il quale chiarisce, al primo comma, che «quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione» e, al secondo comma, che «ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente», con il solo limite di cui al quarto comma della medesima norma, nella parte in cui è disposto che «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137».

Si tratta, tenendo a mente quanto disposto dal secondo comma, della disposizione in esame, di una compressione del “principio di autonomia”, come quella che si verifica tutte le volte in cui la terrazza di proprietà di un condomino serva da copertura dell’appartamento sottostante. Si parla, in questo caso, di “terrazza a livello”, per la quale opera la diversa e più dettagliata disciplina dell’art. 1126 c.c., per la quale è previsto, seppur con specifico riferimento al lastrico solare, che «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Eppure, il Giudice di merito tiene a precisare che “terrazza a livello” e “lastrico solare” non sono la stessa cosa. Difatti, “per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, talché deve ritenersi per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto (così, Trib. Brindisi 1 marzo 2012). In altri termini, la terrazza a livello ha una doppia funzione: da un lato, quella di copertura, dall’altro, di proiezione all’aperto dell’appartamento da cui si accede. Da questo consegue la differenza con il lastrico solare, il quale  “al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giudiziale (così, sempre, Trib. Brindisi 1 marzo 2012).

Tornando, ora, ad esaminare la disposizione dell’art. 1125 c.c., occorre chiarire che, nella parte in cui questa fa uso delle parole “volte, solai e soffitti”, si rivolge indistintamente a qualsiasi tipo di costruzione muraria che sia atta a dividere, in senso orizzontale, le proprietà dei condòmini coinvolti. In altre parole, si deve avere riguardo a due piani sovrapposti delimitati dalla costruzione muraria in argomento.

Venendo allo specifico, il “solaio” (o “soletta”, che dir di voglia) può essere definito come quella struttura di tipo murario formata da impalcature di travi in ferro o acciaio, in legno o in cemento armato, che assolvono alla funzione di garantire la sicurezza statica dell’edificio.

Normalmente, le impalcature in discorso sono inserire in due punti opposti dello spazio da ricoprire. Il “soffitto” (detto anche “palco”) è, invece, la superficie interna posta immediatamente sotto il solaio. Essa fa da limite superiore interno in una stanza e non ha, normalmente, la funzione di elemento strutturale. Infine, la “volta” è un soffitto avente superficie curva.

Secondo quanto chiarito dalla Corte di sola legittimità, il solaio sarebbe proprietà comune dei proprietari dei due appartamenti sovrapposti, ad esclusione dell’intonaco e della decorazione.

La comproprietà sarebbe giustificata dalla funzione di sostegno assolta dall’appartamento sovrastante e da quella di copertura dell’appartamento sottostante (in questo senso si esprime la Cass., n. 393 del 1975).

Ci è dato dedurre che entrambi i proprietari possono apportare modifiche al solaio a patto che non venga travisata la funzione della cosa comune e che non sia impedito all’altro condomino di fare parimenti uso della stessa cosa. Questo è quanto dispone chiaramente l’art. 1102 c.c. per il quale, al primo comma, è stabilito che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne partimenti uso. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Un discorso a parte va fatto per i soffitti e le volte, i quali sono, ad avviso di una parte consistente della dottrina, di proprietà del condomino del piano sottostante. E, pertanto, le spese dovrebbero competere unicamente a lui.

Tanto osservato, giova precisare che l’art. 1125 non fa che specificare il contenuto dell’art. 1123 c.c., il quale dispone, al primo comma, che «Le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione», mentre il secondo comma prevede, in deroga al citato primo comma, che «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

Si tratta, a ben vedere, di disposizioni che regolamentano quello che può essere definito come il  principio della “ripartizione delle spese in base all’uso” che ciascun condominio può fare delle cose comuni.

Forte di tale principio, il Giudice di ultima istanza, ha affermato, con riferimento al quesito oggi in esame e forse in maniera troppo semplicistica, che “i balconi non avendo una funzione portante non costituiscono parti comuni, anche se sono inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento cui accedono” (si ricordano, a titolo esemplificativo, Cass. n. 637 del 21 gennaio 2000, Cass. n. 8159 del 1996 e Cass. n. 11775 del 1992).

Se ci atteniamo a quanto sopra evocato, sembra che alcun obbligo di intervento sia previsto a carico del condominio per i balconi, o le parti di balcone, danneggiate. Tuttavia, ci corre l’obbligo di precisare che vanno fatti salvi due casi: quello in cui sia necessario intervenire in situazioni di urgenza e quella in cui sia opportuno salvaguardare l’estetica dell’edificio, specie se di interesse storico o di particolare pregio architettonico.

La prima ipotesi si realizza, ad esempio, ogni qualvolta dal balcone incriminato si stacchino materiali (calcestrutto, pezzi di cornicione, o quant’altro) non più aderenti alla struttura dello stesso.

Si tratta di situazioni nelle quali potrebbe essere posta a rischio l’incolumità sia dei condomini sottostanti, che di eventuali passanti. Per questi motivi, è fatto obbligo all’amministratore del condominio di convocare tempestivamente l’assemblea per deliberare sulla messa in sicurezza del balcone o della porzione di balcone rovinato, ripristinandolo.

Un discorso a parte va fatto per quanto attiene a quelle porzioni di balcone (ad esempio, i frontalini, i cornicioni, i parapetti, ecc) che assolvono ad semplice una funzione di decoro o di abbellimento dell’edificio condominiale.

Al riguardo, è illuminante quanto chiarito dalla Suprema Corte di legittimità, secondo la quale le spese per la manutenzione de “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore, ovvero delle parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio ovvero contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, risultano di proprietà comune, e sono soggetti, pertanto, alla contribuzione pro-quota di tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà” (cfr. Cass. n. 21641 del 2017).

Si tratta, infatti, di elementi, quelli in esame, dal quale traggono vantaggio tutti i condomini indistintamente, in quanto “strutture aggettanti all’esterno della facciata” (in tal senso, Cass. n. 10209 del 2015), che, come tali, ne accrescono il valore architettonico.

Peraltro, è lo stesso art. 1117 c.c. che fa rientrare le facciate dell’immobile tra le parti comuni dell’edificio.

Questa caratteristica fa sì che l’assemblea possa onerare tutti i condomini a partecipare alle spese del balcone o della porzione di balcone danneggiato, compresi, addirittura, i proprietari delle unità immobiliari che ne sono privi, tranne il caso in cui gli elementi decorativi in questione abbelliscano la proprietà del solo singolo condomino, e non anche di tutti gli altri.

Il discorso è in parte diverso per il caso dei sottobalconi, i quali, normalmente, sono privi di elementi decorativi, per i quali, esclusa l’ipotesi del valore estetico e della situazione di urgenza, alcun obbligo di intervento è posto a carico del condominio.

Non rimane, pertanto, che affidare le spese in questione a carico dell’uno o dell’altro dei proprietari degli appartamenti interessati dal sottobalcone incriminato.

Per fare ciò, occorre tenere conto di come il balcone (e annesso sottobalcone) è inserito all’interno dell’edificio condominiale.

Diciamo, innanzitutto, che un “balcone” è una struttura architettonica che normalmente sporge a sbalzo da una facciata ed è circondato da un parapetto, alla quale si accede attraverso una o più porte finestrate.

La funzione del balcone consiste, quindi, nel consentire l’affaccio al proprietario della corrispondente unità immobiliare, alla quale è unito, costituendone, nella maggior parte dei casi, un prolungamento della rispettiva proprietà. In altre parole, quando si parla di “balcone” si fa riferimento ad una pertinenza che ha la destinazione prevalente di consentire l’esercizio del diritto di veduta.

Tanto precisato, al fine di comprendere a chi competono le spese in contestazione, occorre tenere conto del tipo di struttura del balcone e di come è inserito nella facciata dell’edificio condominiale.

Si distinguono, infatti:

• il balcone c.d. “aggettante”, ossia quello che sporge in avanti rispetto alla facciata dell’edificio e che, quindi, costituisce un prolungamento dell’unità immobiliare di cui è pertinenza.

Si tratta, quindi, di un balcone che si allunga nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dello stabile.

Il balcone in questione ha una propria autonomia rispetto all’edificio condominiale, dal quale è sganciato, essendo unito solamente al solaio interno.

E’, quindi, completamente divelto sia dal balcone sovrastante che da quello sottostante.

Una figura particolare di balcone “aggettante” è quella che viene definita “a cielo aperto”. Quest’ultimo risulta appoggiato alla parete dell’edificio sul lato esteriore con un parapetto o una ringhiera o, ancora, una balaustra posta a sostegno, che servono a consentire di girare attorno all’edificio.

Una definizione comune di tale tipo di balcone è quella di “ballatoio”. Con questa espressione si fa riferimento a quegli spazi di uso comune che svolgono la funzione di accesso a diversi spazi delle singole unità abitative.

• il balcone c.d. “incassato”, normalmente presente negli edifici di interesse storico e di pregio artistico, che, a differenza del balcone aggettante, è posto all’interno del perimetro dello stabile condominiale ed è inserito nella struttura portante dello stesso.

Si tratta di un balcone che rientra nella facciata dell’edificio, senza sporgere, rispetto al corpo di quest’ultimo.

Esso costituisce un allungamento del solaio stesso. Pertanto, può affermarsi che il balcone incassato svolge la funzione di divisione, di rivestimento e di supporto dei diversi piani della palazzina condominiale.

Un esempio di balcone incassato è quello chiamato “a loggia” o “a castello”, quest’ultimo definito anche “a tasca”.

Nel primo caso si è di fronte ad un elemento architettonico che rimane aperto almeno su un lato, normalmente sostenuto da archi e da colonne. Si tratta di un balcone incassato anche se non interamente, in quanto sporge appena dal profilo della palazzina condominiale. Nel secondo caso l’elemento architettonico è  interamente incassato nella struttura del fabbricato, quantunque ne risulta, a livello visivo, staccato. Inoltre, si aggiunga che nel caso del balcone incassato a castello, la struttura portante del balcone costituisce un corpo unico con le unità immobiliari del condominio.

Fatta questa necessaria premessa, è chiaro che si può parlare di “sottobalcone”, nel senso stretto de termine, nella misura in cui ci si trovi di fronte ad un balcone “aggettante”, perché, come sopra detto, sporgendo, questo, dalla facciata dell’edificio condominiale, si allunga sopra la proprietà dell’unità immobiliare sottostante, interessandola.

Per converso, nella tipologia del balcone incassato, il “sottobalcone”, quantunque presente, viene considerato alla stessa stregua dei solai.

Pertanto, possiamo affermare, sulla base di quanto sopra anticipato in relazione all’art. 1125 c.c., che, nel caso del balcone incassato, le spese del solaio (che può comprendere il sottobalcone), devono essere sostenute da ciascuno dei proprietari, sia quello del piano superiore, che quello del piano inferiore, nella misura della metà ciascuno.

Questa prescrizione trova riconoscimento in quella pronuncia del Giudice di sola legittimità che tiene conto della funzione assolta dal balcone incassato: la sua configurazione fa sì che esso funga, infatti, nello stesso tempo ed allo stesso modo, da sostegno del piano  superiore e da copertura del piano inferiore (vedasi, sul punto, quanto ritenuto da Cass. n. 637 del 2000) ed è, quindi, considerato al servizio dei piani sovrapposti (vedasi, altresì, Cass. n. 15913 del 2007 e Cass. n. 14576 del 2004).

Nel caso del balcone aggettante, la risposta in tema alle spese concernenti il sottobalcone è più complessa, in quanto si verifica la circostanza che una porzione di balcone del piano superiore serve da copertura per il balcone situato al piano inferiore.

In altre parole, il proprietario dell’appartamento posto al piano inferiore giova dell’ombra del sottobalcone di proprietà del condomino del piano superiore.

Da questa osservazione, consegue, sempre sulla scorta di quanto prescritto dal più volte citato art. 1225, che, nel caso di balcone aggettante, i costi per la manutenzione e la ricostruzione dello stesso vanno distribuiti come segue:

• non essendo una parte comune dell’edificio, quanto piuttosto parte privata dell’appartamento cui serve, ogni spesa (ad esempio, per la pavimentazione e la soletta) sarà, normalmente, posta a carico del singolo condomino proprietario.

Infatti, il condominio è ammesso ad intervenire solo previa autorizzazione da parte di quest’ultimo.

Tanto premesso, possiamo affermare che, in linea generale, valgono le seguenti regole:

1. a) nel caso in cui sia necessario intervenire per il rifacimento integrale o per una parte consistente della struttura del singolo elemento, i costi ricadono sul condomino proprietario del balcone;
2. b) nel caso in cui sia necessario intervenire per il rifacimento del pavimento (c.d. “piano di calpestio”) i costi ricadono sul condomino proprietario del balcone;
3. c) nel caso in cui sia necessario intervenire per il rifacimento del solo rivestimento del balcone (ad esempio, dei parapetti, delle fioriere e delle ringhiere), e si tratti di elemento privo di finalità decorative, dei relativi costi è sempre onerato il condomino proprietario;
4. d) in ultimo, nel caso in cui sia necessario procedere al solo rivestimento di un elemento che svolge una prevalente funzione estetica (ad esempio, il parapetto in muratura che è inserito stabilmente nella facciata dello stabile condominiale), le relative spese andranno ripartite, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c., tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali (in tal senso (cfr. Cass. n. 6624 del 2012);
5. e) qualche incertezza rimane in merito ai frontalini, cioè, a quella parte anteriore verticale della struttura portante (c.d. “soletta”) che sostiene i balconi.

L’opinione prevalente è comunque orientata nel senso di ritenere tali superfici di proprietà comune e, pertanto, le relative spese restano a carico di tutti i condòmini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, secondo quanto disposto dal già ricordato art. 1123, primo comma, c.c., ove svolgano una prevalente funzione estetica per l’edificio (vds., fra le tante, Cass., n. 28571 del 2013 e Cass. n. 8159 1996.

E’ il caso di aggiungere che ogni valutazione in ordine alla prevalenza o meno della predetta funzione è demandata al giudice di merito, il quale ben potrà avvalersi di propri ausiliari tecnici, e non potrà essere sindacata in sede di legittimità;

1. f) le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazionedella parte sottostante del balcone sono a carico del proprietario del piano inferiore: un piccolo prezzo che è tenuto a pagare in cambio dell’ombra della quale, come sopra anticipato, si giova.

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