I rapporti tra condomini possono talvolta essere contrastanti per le più svariate motivazioni.
Vediamo oggi il caso in cui uno o più condomini si rifiutino di contribuire al pagamento delle spese per effettuare dei lavori urgenti per il condominio e il bene comune.
Cosa accade in questi casi?
Chi tutela gli altri condomini e che poteri ha l’amministratore di condominio?
Iniziamo dal ricordare la normativa del condominio e delle cose comuni.
Il condominio è una forma di comunione che prevede che i condomini siano comproprietari delle “parti comuni” di un edificio, a norma dell’articolo 1117 del codice civile.
Le regole condominiali ricadono nella disciplina giuridica della comunione in generale.
I condomini pertanto, partecipano in egual modo a sostenere le spese necessarie, che vengono tra loro ripartite, e che possono essere più o meno urgenti.
I condomini non sono obbligati nella stesa misura alla contribuzione delle spese condominiali, perché queste vengono calcolate e successivamente ripartite dall’assemblea in proporzione alle quote spettanti al singolo condomino, vale a dire ai cosiddetti millesimi di proprietà, cioè la quota vantata sulle parti comuni.
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Condomini Non Vogliono Pagare Lavori Urgenti
I lavori possono essere di ordinaria manutenzione (come la manutenzione degli ascensori, o la pulizia delle parti comuni), e lavori di straordinaria manutenzione (come quelli relativi agli impianti, alle mura come in caso di infiltrazione, facciate ecc.).
Quali sono i lavori urgenti?
I lavori possono definirsi urgenti all’interno di un codominio quando e se non possono essere rimandati, e devono essere eseguiti con priorità al fine di prevenire un pericolo per l’edificio e garantire a tutti i singoli condomini incolumità e massima sicurezza.
Tralasciare di eseguire i lavori urgenti può rappresentare un danno per il condominio e per tutti i singoli condomini.
Esempi di lavori urgenti possono essere:
- Riparazioni di impianti malfunzionanti, come l’illuminazione,
- controllo e riparazione dell’impianto antincendio,
- prevenzione di infiltrazioni,
- interventi sulle parti comuni pericolanti dell’edificio,
- interventi di riparazione su scale e ascensori ecc.
In presenza di lavori urgenti da effettuare, spetterà all’amministratore di condominio provvedere tempestivamente ad informare tutti i condomini dell’urgenza dei lavori, una previsione approssimativa delle tempistiche necessarie e delle spese da sostenere per eseguirli.
Può accadere però che, la maggior parte dei condomini si renda disponibile al pagamento, ma uno o più condomini si oppongano all’esecuzione dei lavori (ad esempio perché non li ritengano essenziali e urgenti) e si sottraggono ai pagamenti necessari per l’inizio dei lavori.
Cosa fare in questi casi?
Che poteri ha l’amministratore contro i condomini che non intendono pagare?
L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea con la maggioranza dei presenti all’assemblea, dura in carica un anno, o anche più, se l’assemblea lo rinomina.
Riveste una figura di eccezionale importanza nell’ambito condominiale.
Rappresenta sicuramente il punto di riferimento di tutti i condomini, nonché portavoce delle problematiche di ognuno.
L’amministratore agisce sempre con assoluta diligenza, trasparenza, correttezza, e nel rispetto delle regole condominiali e delle regole generali sul condominio e la comunione.
All’amministratore spetta amministrare e gestire i lavori di manutenzione e le spese in genere, il controllo dell’andamento dei lavori, il regolare funzionamento di tutto ciò che ricade negli spazi comuni dell’edificio amministrato.
I condomini che intendono sostenere le spese possono sicuramente tutelarsi da chi irresponsabilmente si oppone.
Innanzitutto, il primo passo è rivolgersi all’amministratore di condominio, il quale tenterà di spiegare l’urgenza e l’importanza dei lavori da eseguire per l’incolumità di tutti.
Verrà concesso un lasso di tempo più o meno breve, dopo di che l’amministratore potrà decidere di ricorrere legalmente all’autorità giudiziaria e chiedere, in nome e nell’interesse del condominio, che venga emesso un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini insolventi per intimarli nel termine di quaranta giorni, al pagamento delle spese dovute, superato il quale, l’amministratore, se l’inadempimento persiste, potrà decidere di costituire un’ipoteca sul bene del soggetto che si rifiuta di pagare, proprio a garanzia del credito, o, secondo le regole previste per i condomini erogare sanzioni pecuniarie.
Se la morosità e l’inadempimento persistono e provocano danni irreversibili agli altri condomini, questi possono decidere di agire per il risarcimento dei danni arrecati.
Ad ogni modo, occorre sempre rivolgersi ad un avvocato esperto nel settore per chiedere come agire in tal caso e capire quali soluzioni può prospettare.
Attenzione: se hai un problema con un condomino che non vuole effettuare dei lavori urgenti o altre problematiche con amministratore o altri condomini, puoi spiegare il tuo problema in chat ad un nostro operatore e ti metterà in contatto con un avvocato della tua città.
Spesso semplicemente con una diffida si risolvono problemi che sembrano insormontabili!
Condomini Non Vogliono Pagare Lavori Urgenti: Esempi di Casi Reali
Vediamo insieme come la giurisprudenza italiana ha affrontato e deciso su casi analoghi.
L’orientamento maggioritario tende ad obbligare i condomini a contribuire alle spese condominiali, esonerandoli nel caso in cui dimostrino in giudizio la mancata urgenza dei lavori.
Quindi il rifiuto del pagamento deve essere motivato e provato.
La sentenza n. 19239/2011 della Cassazione, sez. civile, si è pronunciata sul caso in cui erano stati effettuati lavori urgenti per ristrutturare il tetto che necessitava di un intervento urgente; tali lavori non erano stati effettivamente approvati dall’assemblea.
La Corte di Cassazione ha previsto in questo caso che in caso di urgenza l’amministratore può decidere di dare inizio ai lavori ed effettuarli anche senza approvazione; la corte ricorda che i condomini hanno l’obbligo di pagare le spese, e l’unico caso di esclusione della responsabilità è la prova della mancata necessità dei lavori.
Un’altra sentenza importante è la n. 14563/2004 della Corte di Cassazione.
Con questa pronuncia la corte si è pronunciata sul caso di un condomino che lamentava la sua presunta esclusione dalla decisione relativa all’approvazione di lavori urgenti, deliberata durante la sua assenza ad un’assemblea, ritualmente approvata dalla maggioranza.
La corte ha sancito la regolare validità della delibera che, una volta approvata, obbliga i condomini.
Si consiglia pertanto, di rivolgersi sempre ad un avvocato, di fare una consulenza sul punto.
Sicuramente l’avvocato indicherà al condomino l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali, e nel caso in cui il condomino intenda opporsi ai lavori e conseguentemente al pagamento, occorrerà invece incaricare un consulente tecnico, che valuterà l’esigenza dei lavori, e l’eventuale sussistenza dell’urgenza.
Attenzione: se reputi che l’amministratore voglia eseguire dei lavori che per te non sono urgenti, parlane in chat con il nostro operatore e sarai ricontattato entro breve da un avvocato specializzato della tua città.
Ad ogni modo, fermo restando che gli amministratori operino sempre con la massima diligenza nel rispetto del regolamento condominiale e della legge in generale, la normativa propende sempre per la garanzia del bene comune, l’incolumità e la sicurezza dei condomini, anche tramite i suddetti lavori, sia quelli urgenti che quelli meno urgenti.
