Risarcimento Danni da Infiltrazioni d’Acqua

Succede spesso che tra proprietari di immobili sorgano liti a causa di infiltrazioni d’acqua. Quest’ultime infatti spesso provengono dall’immobile posto accanto o sopra all’immobile danneggiato e una volta evidenziate vanno rimosse così come andrà rimossa la causa che le genera.

In questi casi il proprietario dell’immobile danneggiato potrà richiedere al proprietario dell’immobile che è causa delle infiltrazioni il risarcimento dei danni subiti e i lavori necessari all’eliminazione delle cause che le hanno provocato.

Il proprietario dell’immobile danneggiato dalle infiltrazioni d’acqua, infatti, dopo avere riscontrato quanto sopra, anche attraverso la verifica da parte di un tecnico di fiducia che accerterà la tipologia di danno e le modalità di rimozione delle cause richiederà al proprietario dell’immobile da dove provengono le infiltrazioni di intervenire.

Quest’ultimo dovrà affrontare I lavori per la sistemazione di quanto non funzionante, pertanto, a sue spese e risarcire interamente i danni causati dalle infiltrazioni d’acqua.

Il risarcimento del danno può essere riconosciuto tramite il pagamento di una somma di denaro che corrisponda all’ammontare del danno causato dalle infiltrazioni oppure con il ripristino della situazione preesistente.

Perizia tecnica di parte per infiltrazioni d’acqua

Può capitare di dovere agire giudizialmente per ottenere quanto sopra. In questi casi il proprietario dell’immobile che subisce i danni a fronte di una perizia tecnica di parte (redatta da un tecnico di fiducia) potrà far valere i propri diritti dinanzi al giudice.

La relazione di parte, infatti, preciserà le cause delle infiltrazioni d’acqua, nonché l’ammontare dei danni e tutti i lavori da eseguire per eliminare le predette cause.

Il giudice nominerà d’ufficio un tecnico che procederà alla valutazione tecnica redigendo apposita relazione, le parti potranno tramite i propri consulenti tecnici di parte depositare controdeduzioni che il tecnico d’ufficio dovrà poi prendere in considerazione redigendo e depositando la relazione tecnica definitiva.

Successivamente il giudice emetterà la sentenza al fine di dare soluzione alla controversia insorta tra le parti.

In alcuni casi può sussistere l’urgenza, a questo punto è possibile ricorrere dinanzi al giudice richiedendo un provvedimento d’urgenza che avrà durata inferiore rispetto ad un procedimento ordinario.

La responsabilità dei danni da infiltrazioni a volte è da addebitare non al singolo proprietario di un immobile bensì al Condominio e quindi a tutti i proprietari degli immobili facenti parte di un edificio.

Ad esempio i danni provocati dalle tubature di scarico: se di appartenenza del singolo immobile di tali danni ne risponderà il proprietario dell’immobile se invece di appartenenza del condominio ne risponderà quest’ultimo.

Capita spesso che la infiltrazione riguarda la terrazza che funge da copertura del lastrico solare dell’edificio e pertanto tutto il condominio dovrà intervenire eliminando le cause e risarcendo il danno.

In tali casi l’amministratore del Condominio, dopo avere ricevuto notizia dell’esistenza di infiltrazioni provenienti dalla terrazza, convocherà l’assemblea condominiale al fine di deliberare tutte le procedure tecniche da attivare per l’accertamento e la risoluzione delle problematiche lamentate.

Dal punto di vista giuridico la disciplina del risarcimento danni da infiltrazioni attiene all’art. 2051 del codice civile “ responsabilità per danni cagionati da cose in custodia”.

Il proprietario dell’immobile dal quale provengono le infiltrazioni o il Condominio, infatti, sono responsabili in quanto custodi dei beni dai quali derivano le infiltrazioni.

Tale responsabilità non richiede la prova di una colpa in capo ai responsabili ed infatti l’unico modo per escluderla è la dimostrazione del caso fortuito (evento imprevedibile ed eccezionale).

“In tema di responsabilità per danno cagionato da cose in custodia le misure di precauzione e salvaguardia imposte al custode del bene devono essere correlate alla ordinaria avvedutezza di una persona e perciò non si estendono alla considerazione di condotte irrazionali, o comunque al di fuori di ogni logica osservanza del primario dovere di diligenza, con la conseguenza che non possono ritenersi prevedibili ed evitabili tutte le condotte dell’utente del bene in altrui custodia, ancorchè colpose.”( Cass. 27.09.99 n. 10703) .

Se il proprietario dell’immobile o il condominio ritenuto responsabile delle infiltrazioni vuole esimersi dai fatti addebitati non potrà addurre l’esistenza di un difetto di manutenzione o costruttivo ad esempio.

Dal punto di vista visivo l’infiltrazione consiste in macchie di umidità, bagnato sulla superficie e gocciolio, la provenienza pertanto andrà verificata ed accertata attraverso una valutazione tecnica. Normalmente si manifestano in maniera ancora più evidente e copiosa con le piogge, in particolar modo nel caso di infiltrazioni provenienti dalla terrazza posta a copertura di un edificio.

Qualora il lastrico solare o la terrazza non sia comune a tutti i condomini la responsabilità dei danni all’immobile sottostante, che derivino da infiltrazioni, è da attribuire al proprietario del lastrico solare o della terrazza a livello sia al condominio.

Quanto sopra in base all’art. 2051 del codice civile, la terrazza o il lastrico solare per legge infatti sono oggetto di custodia da parte del proprietario del medesimo e fungono altresì da copertura dell’intero edificio o di parte di esso. Sussiste pertanto un concorso di responsabilità, salvo prova che il danno possa essere addebitato all’uno o all’altro, e le spese andranno così suddivise: un terzo saranno a carico del proprietario e i restanti due terzi saranno a carico del Condominio.

In conclusione la responsabilità per infiltrazioni cagionate da cose in custodia ex art 2051 c.c. presuppone esclusivamente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, non rileva in alcun modo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. Spetterà Condominio o proprietario dell’immobile dimostrare il caso fortuito (fatto imprevedibile ed eccezionale).

Il predetto concetto espresso dalla Corte di Cassazione Sezione 2 Civile con Sentenza del 3 settembre 2010, n. 19045.

In merito la Cassazione si è espressa altresì nel caso di piogge di forte intensità tali da essere causa del danno in quanto il custode in nessun modo poteva evitare il verificarsi dell’evento dannoso e conseguentemente il danno subito. (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).

In ogni caso sarà sempre un geometra e/o ingegnere a dover accertare tecnicamente quanto sopra al fine di un’ esatta valutazione della vicenda.

Risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua: casi pratici

Esempio pratico n. 1: Tizio si accorge di una macchia di umidità nel soffitto della cucina e dopo avere effettuato le dovute verifiche con un tecnico rileva che la macchia deriva da infiltrazioni provenienti dall’ immobile superiore (vano cucina). Quest’ultimo dovrà adempiere con le riparazioni salvo la prova del caso fortuito (evento eccezionale ed imprevedibile).

Esempio pratico n. 2: Tizio si accorge di una macchia di umidità sul soffitto del vano cucina che è conseguenza di infiltrazioni provenienti dalla terrazza di proprietà dell’immobile posto al piano di sopra, dopo verifiche tecniche accertato quanto sopra essendo la terrazza a copertura dell’edificio le spese e il risarcimento dei danni saranno poste a carico del proprietario della terrazza per un terzo e a carico del condominio per i rimanenti due terzi.