Caparra nell’Affitto: Come Funziona il Deposito Cauzionale

Cos’è il deposito cauzionale

E’ una somma che l’inquilino deve versare al momento della firma del contratto come garanzia di rispetto dei propri obblighi di conduttore.

Il deposito cauzionale è specificatamente richiesto nei contratti di affitto a tutela del locatore contro eventuali morosità o danni all’immobile.

E’ previsto dalla legge allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento dai possibili danni causati dall’inquilino all’immobile, nonché per tutelarsi da eventuali mancati pagamenti dei canoni di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino.

Dove troviamo la sua disciplina

La disciplina è rinvenibile nell’art. 11 della L. n. 392/78

Qual è il suo importo

Il suo ammontare è indicato nel contratto di locazione sulla base di quanto concordato dalle parti.

I canoni di locazione vanno corrisposti fino all’ultima mensilità e il deposito cauzionale potrà essere restituito solo nel momento in cui, a seguito di sopralluogo effettuato sull’appartamento, non dovessero risultare danni allo stesso.

Il deposito cauzionale produce anche interessi legali che vanno corrisposti all’inquilino annualmente o alla scadenza del contratto di locazione.

Può essere stabilito un deposito cauzionale infruttifero?

La risposta è no, il deposito cauzionale deve essere produttivo d’interessi.

La cassazione Civile è concorde nel ritenere che l’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta (Cass. 27 gennaio 1995, n. 979; 21 giugno 2002, n. 9059; 19 agosto 2003, n. 12117; 30 ottobre 2009, n. 23052; n. 16969/2016)

E’ possibile compensare la cauzione con gli ultimi canoni di affitto?

Non è possibile effettuare la compensazione in quanto alla scadenza del contratto il proprietario dell’immobile è privo di ogni garanzia nel caso in cui dovessero risultare dei danni all’immobile.

Così si è espressa la Cassazione civile sezione VI, 01/10/2020, n.20975, statuendo in un caso in cui un locatore richiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore di un capannone industriale per canoni e imposte di registro non versati.

Secondo il conduttore, però, la somma sarebbe stata compensata dal deposito cauzionale versato a suo tempo.

In un primo momento, il Tribunale dava ragione al conduttore, ma poi è intervenuta la Corte d’Appello sostenendo che deposito cauzionale e canoni non pagati sono distinti e che quindi non è possibile la compensazione.

Nello specifico, secondo la Corte d’Appello, è lecita la clausola sottoscritta nel contratto di locazione contenente la rinuncia espressa alla compensazione.

Il conduttore ha allora presentato ricorso in Cassazione, quest’ultima ha escluso la consuetudine di non pagare gli ultimi canoni di locazione compensandoli con la cauzione versata dal conduttore, confermando la decisione della Corte d’appello che aveva dato via libera al decreto ingiuntivo per il pagamento di diecimila euro per canoni non pagati e imposta di registro, nonostante l’invocazione della compensazione da parte del conduttore.

Cos’è la caparra

La caparra è una somma di denaro versata a titolo di reciproca garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo per il caso di recesso dal contratto.

La sua funzione è quella di rappresentare una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

C’è differenza tra caparra e deposito cauzionale?

La caparra, versata in fase preliminare di qualsiasi tipo di contratto, funge da garanzia per entrambe le parti e prevede specifiche conseguenze in caso di inadempimento.

La caparra, che può assumere due tipologie caparra confirmatoria (viene versata da una parte all’altra a garanzia dell’impegno ad eseguire una determinata prestazione) e caparra penitenziale (viene versata per compensare l’eventuale esercizio del recesso nel contratto), trova la sua disciplina negli articoli 1385 e 1386 del codice civile.

Il deposito cauzionale riguarda specificatamente i contratti di affitto.

Quando va restituito il deposito cauzionale?

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino.

Per legge il locatore ha 3 mesi di tempo dalla data di riconsegna dell’immobile per restituire la cauzione all’inquilino previa verifica dello stato dell’immobile stesso.

Come ha stabilito la Corte di Cassazione Civile, sezione III, ordinanza n.194/2023 del 05.01.2023 il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati.

In questo caso il locatore, con contratto, concedeva in locazione per uso commerciale un immobile al conduttore pattuendo un canone mensile di € 700,00.

A fronte del mancato pagamento dei canoni di locazione, i locatori convenivano il conduttore innanzi il Tribunale di Bari affinché venisse convalidato lo sfratto per morosità nei confronti del debitore intimato.

Il conduttore da un lato si opponeva alla convalida proponendo domanda riconvenzionale per la restituzione della somma di € 2.800,00 (di cui € 2.100,00 di deposito cauzionale) anticipati in sede di sottoscrizione del contratto, dall’altro i locatori chiedevano la condanna al risarcimento dei danni da lucro cessante per il mancato pagamento di tutti i canoni di locazione dovuti sino alla scadenza del contratto.

La Corte stabiliva anche che in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto

Il deposito cauzionale può superare le tre mensilità?

Per le locazioni ad uso abitativo non è possibile richiedere un canone superiore a tre mensilità.

Per le locazioni a uso non abitativo e con un canone annuo superiore ai 250.000 euro è consentito un deposito cauzionale di più di tre mensilità, è inoltre necessario che l’immobile non sia di interesse storico.

Il limite delle tre mensilità è inderogabile sia per le locazioni commerciali che non rientrano nei requisiti suindicati, sia per gli affitti abitativi.