Risarcimento Danni da Mancato Rogito

L’acquisto di un’immobile rappresenta un momento molto delicato, accompagnato spesso da ansie e paure. Soprattutto chi non è un tecnico, di sovente, si muove a tentoni nell’intricato e ingarbugliato mondo dell’immobiliare.

Risarcimento danni da mancato rogito

Per tali motivi è sempre consigliabile farsi assistere da un professionista che può fornire i consigli migliori e più adatti ad ogni situazione.

Come si conclude una vendita?

Il processo di acquisto di un immobile è costituito da diverse tappe che vanno a concludere l’intero iter. Si parte con una proposta di acquisto deve essere accettata dal venditore. Inoltre, le parti possono concordare di non concludere immediatamente il definitivo, ma arrivare a questo momento in modo graduale.

Di recente, la giurisprudenza ha ritenuto ammissibile anche la stipula di un preliminare di preliminare quando le parti si sono accordate soltanto sugli aspetti essenziali e sempre che quest’ultimo non si traduca in una mera superfetazione del negozio definitivo.

I paciscenti, pertanto, si trovano dinanzi a diverse scadenze che devono essere rispettate in ottemperanza ai principi di buona fede e correttezza che informano l’intera disciplina contrattuale.

Ciò soprattutto se è stato concluso prima un contratto preliminare nel quale è stata stabilita una data per il rogito del definitivo. Gli stipulanti, infatti, con il preliminare hanno raggiunto l’accordo su diversi aspetti obbligandosi a contrarre successivamente il definitivo.

 Questa progressività può avere alla base motivi economici oppure può essere utilizzata in quanto c’è bisogno di altro tempo per meglio definire ulteriori clausole contrattuali. L’unico obbligo che scaturisce dalla stipula del preliminare è quello relativo all’obbligo di concludere il definitivo.

C’è un termine per la conclusione del definitivo?

Le parti per la conclusione del contratto definitivo stabiliscono un termine a seconda delle esigenze di ciascuno.

Cosa succede se il termine di conclusione del definitivo non viene rispettato?

Se non si addiviene alla stipula del definitivo la parte adempiente non resta senza tutela. I propri diritti, infatti, possono essere vantati in Tribunale. È necessaria l’assistenza di un legale in quando si apre un vero e proprio giudizio.

Posso ottenere un risarcimento in caso di mancato rogito del contratto definitivo?

La risposta non può che essere positiva.

Se la controparte si rifiuta di stipulare il contratto definitivo quella adempiente può ottenere il risarcimento dei danni che ha subito.

Il termine per poter avanzare la domanda è pari a dieci anni trattandosi di responsabilità contrattuale scaturendo l’obbligo dalle previsioni del preliminare. La norma di riferimento è l’articolo 1218 c.c. che prevede una responsabilità in capo al debitore che non ha eseguito correttamente la prestazione.

In questa ipotesi sorge l’obbligo per costui di risarcire il danno cagionato alla parte adempiente.

È possibile evitare la condanna soltanto provando che l’inadempimento o il ritardo sono stati causati da impossibilità della prestazione derivante da causa non riconducibile al debitore stesso. Tale forma di responsabilità di contrappone a quella extracontrattuale disciplinata dall’art. 2043 c.c. che deriva dalla commissione del fatto illecito il cui risarcimento può essere chiesto entro il termine di cinque anni che costituisce la prescrizione dell’azione aquiliana.

Si tratta, pertanto, di due forme di responsabilità che vengono generate da fattori diversi: l’inadempimento contrattuale nel primo caso; il fatto illecito nel secondo.

Ne deriva una diversa disciplina partendo già dai termini di prescrizione del diritto alla richiesta di risarcimento: dieci anni nella prima ipotesi (basandosi su documento scritto) e cinque anni nella seconda (essendo conseguente ad un fatto illecito).

Cosa devo fare per ottenere il risarcimento per mancato rogito del contratto?

Per ottenere il risarcimento da mancato rogito del contratto definitivo è necessario rivolgersi ad un legale che curerà l’intera pratica.

Il primo tentativo sarà quello di risolvere la controversia in via stragiudiziale ossia al di fuori delle porte del Tribunale attraverso una lettera di intimazione di pagamento rivolta alla parte inadempiente con concessione di un termine entro cui ristorare il danno.

In caso di mancato pagamento della somma entro la data fissata, si procederà con una citazione giudiziale. Si apre, in questo momento, la vera e propria procedura contenziosa davanti al giudice in cui la parte adempiente, al fine di ottenere tutela delle proprie ragioni, dovrà soltanto allegare l’inadempimento e la fonte del proprio diritto al ristoro.

La parte convenuta, al contrario, per uscire vittoriosa dal giudizio senza condanna all’esborso di denaro, dovrà dimostrare che l’inadempimento è derivato da causa non imputabile.

In caso di mancato rogito del contratto posso ottenere solo una tutela risarcitoria?

Oltre al risarcimento posso anche ottenere la restituzione del doppio della caparra se la parte inadempiente è il venditore.

Se, invece, è l’acquirente a non aver rispettato i propri obblighi, il venditore può trattenere la caparra penale se stabilita con il contratto preliminare.

Quali sono le altre forme di tutela in caso di mancato rogito?

Se la parte adempiente ha intesse alla conclusione del contratto può agire per l’esecuzione forzata. La norma di riferimento è l’art. 2932 c.c.

Si tratta di procedimento giudiziale diretto ad ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto.

Non sempre, però, è possibile l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Tale azione, infatti, è esclusa se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto e quando la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge a meno che non si tratti di prestazione ancora esigibile.

Se agisco chiedendo l’adempimento coattivo del contratto posso cambiare la domanda in risoluzione del negozio con relativo risarcimento?

Con sentenza del 2023 la Corte Suprema Di Cassazione si è pronunciata su un caso dove l’attore agiva per l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c. e, successivamente, avendo perso interesse alla conclusione del negozio, mutava la propria domanda in risoluzione e risarcimento.

I giudici hanno affermato la correttezza del procedimento con possibilità di cambiare la domanda anche in grado di appello.

Se, dunque, viene meno l’interesse alla stipula, la domanda ex art. 2932 c.c. può essere convertita in risarcimento e risoluzione.

Come si calcola il quantum risarcitorio?

La Cassazione ha affrontato questo tipo di problema in relazione a un’ipotesi di mancata stipula di un definitivo derivante da un preliminare stipulato nel 1984 con alienazione dell’immobile a terzi e trascrizione della compravendita che ha reso giuridicamente impossibile l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932.

L’unico rimedio per il promissario acquirente, dunque, il risarcimento del danno che, secondo i giudici, deve essere quantificato in base alla differenza tra il valore commerciale del bene in cui l’inadempimento diviene definitivo e il prezzo pattuito.

La Corte con sentenza 11012 dell’8 maggio 2018 condanna alla restituzione della somma di euro 92.850,00 in un caso in cui il promettente venditore nelle more della stipula del definitivo alienava a terzi il bene oggetto del preliminare. 

Sul tema si è pronunciata ancora la Corte di Cassazione con sentenza n. 18498 del 30 giugno 2021 affermando che il risarcimento dovuto al promissario acquirente per la mancata stipula deve essere quantificato nella differenza tra il valore commerciale dell’immobile quando l’inadempimento diviene definitivo e il prezzo concordato dalle parti