Posso chiedere il risarcimento del danno per ritardo nella stipula del rogito?
Il problema non è di poco conto data la ricorrente verificabilità dei casi concreti.
La maggior parte di essi si verificano in ambito di compravendita immobiliare come dimostrato dalle numerose FAQ presenti sui siti internet delle diverse agenzie laddove differenti utenti chiedono spiegazioni e informazioni in relazione alla tematica trattata.
Di recente, un episodio di tal fatta, è stato esaminato dal Tribunale di Taranto II Sezione attraverso la formulazione di una domanda risarcitoria proposta da una società proprio contro un’agenzia immobiliare per il ritardo nella stipula del rogito del definitivo a seguito di conclusione del preliminare con termine da considerarsi, a detta dell’attrice, essenziale.
Il Giudice di prime cure, nell’evadere la richiesta sottoposta alla sua attenzione, ha focalizzato, innanzitutto, l’attenzione sull’essenzialità del termine.
L’aver attribuito al termine per la stipula del rogito carattere essenziale è condizione necessaria per ottenere il risarcimento del danno da ritardo nel rogito?
L’organo giudicante nella pronuncia in commento ha risposto negativamente alla domanda formulata affermando che l’essenzialità del termine si pone quale aspetto neutro rispetto al ristoro dei danni arrecati dal ritardo per i quali bisogna guardare gli artt. 1218- 1223 c.c.
L’art. 1457 c.c., relativo al termine essenziale, attribuisce alla parte nei cui confronti è stata concordata l’essenzialità la possibilità di esigere, in ogni caso, l’esecuzione del contratto, con preavviso alla controparte di tre giorni oppure di lasciar operare la risoluzione di diritto anche in assenza di espressa pattuizione. Nel caso di specie il giudice ha considerato non operante il disposto dell’art. 1457 c.c. per mancanza di riferimenti linguistici formali quali, ad esempio, la dicitura “entro e non oltre” in uno alla mancanza di un interesse concreto delle parti.
Nonostante tale circostanza ritiene operante la disciplina sulla responsabilità contrattuale per il ritardo nel rogito ai sensi dell’art. 1218 c.c. per cui è sufficiente il concreto inadempimento e l’effettiva verificazione di danni da ritardo.
Per ottenere il risarcimento del danno da ritardo nel rogito quale onere probatorio deve soddisfare il richiedente?
La parte attrice, coerentemente con la disciplina della responsabilità contrattuale, deve solo dimostrare il ritardo nella stipula del definitivo dovendo il convenuto, colui a cui è chiesto il risarcimento del danno, provare l’impossibilità della prestazione derivante eziologicamente da causa a lui non imputabile.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Trapani l’onere suddetto era evaso attraverso la verifica di alcune variazioni del progetto, di ulteriori lavori disposti dalla stessa venditrice.
Tra le voci di danno risarcibili in ipotesi di ritardo nella stipula del rogito rientrano anche quelli per il versamento di maggiori oneri fiscali a causa di sopravvenienza normativa sfavorevole?
Anche l’aspetto summenzionato è stato oggetto della pronuncia richiamata in epigrafe. Il Giudice, nel risolvere il quesito sottoposto, ha effettuato un’esegesi dell’art. 1225 c.c. laddove, in assenza di solo, limita il risarcimento dei danni a quelli prevedibili nel momento in cui l’obbligazione è sorta.
Nuovi interventi normativi che appesantiscono gli oneri fiscali di una parte non possono dirsi rientranti tra quelli che gli stipulanti possono prevedere anche attraverso l’utilizzo dell’ordinaria diligenza. Il surplus, la somma differenziale dovuta in base alla normativa sopravvenuta non è oggetto di somma risarcitoria.
Il danno per il mancato conseguimento del canone dell’immobile promesso in vendita è risarcibile?
Se adeguatamente dimostrato in giudizio tale danno risulta risarcibile e costituisce parametro per la liquidazione finale. L’art. 1223 c.c., infatti, ricomprende nel risarcimento del danno sia il mancato guadagno (lucro cessante) sia l’esborso effettivamente realizzato a causa dell’inadempimento (danno emergente) in quanto conseguenze immediate e dirette della condotta inadempiente.
Quale la procedura per ottenere il risarcimento del danno da ritardo nel rogito?
L’ambito è quello proprio della responsabilità contrattuale con tutto quello che ne consegue a livello procedurale. Il primo passo da compiere è la redazione di una lettera di messa in mora ovvero una richiesta di risarcimento entro e non oltre un determinato termine (di solito 8- 10 giorni).
Successivamente possono verificarsi due ipotesi. Una prima in cui le parti raggiungono l’accordo in via stragiudiziale, senza l’intervento del giudice e in assenza di un atto di citazione. In tal caso è possibile redigere una transazione ove viene riportata l’intesa tra i contraenti con i tempi e le modalità di adempimento della richiesta di risarcimento.
In caso contrario, in assenza di un accordo tra le parti è necessario rivolgersi al Giudice attraverso la notifica di un atto di citazione. In tal modo viene instaurato il giudizio con richiesta precisa e puntuale di ristoro del danno e dimostrazione dell’inadempimento da parte attrice. Il convenuto può costituirsi in giudizio esplicitando le proprie ragione.
È il Giudice, in questo caso, a risolvere la controversia attraverso una propria decisione e a seguito di un’accurata istruttoria. Può anche accadere, però, che le parti trovino un accordo nel corso del giudizio anche grazie alla mediazione del Giudice. In questo caso è redatto l’atto transattivo e dichiarata la cessata materia del contendere.
In quali tempi può essere ottenuto il risarcimento dei danni da ritardo nella stipula del rogito?
I tempi variano a seconda dell’iter procedurale. Se le parti, infatti, riescono a raggiungere un accordo stragiudiziale senza il bisogno di ricorrere in Tribunale, la richiesta è evasa in un lasso di tempo brevissimo ossia quello necessario per la conclusione delle trattive e la stipula dell’accordo.
Si parla anche di pochi giorni (raramente) sembrando più realistica l’ipotesi di qualche settimana (circa 2- 3), ma al massimo qualche mese (di solito 1- 2 a seconda anche della complessità degli interessi in gioco). Nel caso opposto, di ricorso notificato al Giudice le tempistiche si dilatano notevolmente e variano anche a seconda del Tribunale di riferimento in relazione alla mole di lavoro già pendente.
Bisogna, inoltre, anche verificare il grado di difficoltà della causa che incide sullo svolgimento dell’istruttoria e sulla sua durata. Possono passare mesi o anche diversi anni a seconda della situazione concreta di riferimento.
Quali sono le cifre che di solito vengono liquidate per il risarcimento dei danni da ritardo nella stipula del rogito?
Le cifre sono varie tenuto conto sempre dei parametri di cui all’art. 1223 c.c. ovvero delle spese sostenute a seguito dell’inadempimento e del mancato guadagno cagionato dalla condotta del convenuto.
Esse possono sostanziarsi in poche migliaia di euro fino a raggiungere importi più alti anche a seconda della qualifica delle parti e, in particolare, se si tratta di professionisti del settore (come, ad esempio, agenzie immobiliari) oppure di soggetti che agiscono in qualità di privati.
Quali sono i casi reali che si verificano più di frequente nella pratica?
Come già accennato i casi di realizzazione più frequente sono quelli che vedono coinvolte le agenzie immobiliari. È in tale ambito, tenuto conto della complessità delle procedure, che l’iter di conclusione di un contratto si spezzetta in diverse fasi (puntuazione, compromesso, preliminare, definitivo) con possibile ritardo nella stipula del rogito del definitivo. Il mercato immobiliare è, infatti, estremamente complesso, oggetto di apposita disciplina sempre in mutamento.
La parte adempiente, in genere, chiede solo il risarcimento del danno da ritardo del rogito oppure attiva anche altre tutele?
Il contraente in bonis, in ipotesi di ritardo nella stipula del definitivo, ha anche altre azioni cautelative. Egli, infatti, può domandare la risoluzione del contratto come disposto dall’art. 1453 c.c. (se il termine è essenziale l’art. 1457 c.c. fa riferimento alla risoluzione di diritto anche in assenza di espressa pattuizione della risoluzione) in uno al risarcimento dei danni, agire ai sensi dell’art. 2932 c.c. azionando l’esecuzione in forma specifica con sentenza che va a surrogare il contratto non stipulato, esigere il doppio della caparra versata o trattenerla se la parte inadempiente è colei che l’ha ricevuta.
