Diritto Civile

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE: COME CERCARE DI EVITARLO

ISTRUZIONI PER L'USO

In un’ottica di periodo nefasto e laddove pignoramenti di varia tipologia  e fermi amministrativi sembrano scandire quotidianamente le attività professionali e di lavoro in genere bene conoscere  alcune regole; vale a dire, poichè realtà ostica e dolorosa, come e quando sia possibile addivenire a pignoramento immobiliare.

Negli ultimi tempi parecchie sono state le modifiche alla disciplina; fermo restando che  i media e l’opinione pubblica non possano restare insensibili a vessazioni e/o criticità obiettive del sistema così come strutturato. Al di là di estemporanee manifestazioni e dichiarazione  d’effetto,  ovvero alcune parziali innovazioni e modifiche opportune,  la disciplina è pressochè rimasta immutata.

Quindi  si cercherà, seppur in via del tutto generica, di capire se e  come poter tentare in una visuale asettica e giuridica di evitare il pignoramento della propria casa; certamente tenendo ben presenti implicazioni umane ed etiche a ciò sottese.

La crudeltà dei tempi moderni non consente eccezioni di sorta.

Par chiaro che alcuni  tentativi di salvare il proprio patrimonio immobiliare debbano essere attuati con lungimiranza; cioè con significativo anticipo sulla prevedibile procedura di esecuzione forzata. Tuttavia talvolta, complice la strisciante e persistente crisi economica e di occupazione , ciò appare sinceramente poco attuabile.

La tematica è pregnante soprattutto in riferimento alla possibilità di pignorare la “prima casa” ovvero luogo principale – e spesso unico – di residenza.

Recentemente è altresì entrata in vigore parziale riforma in merito ai ribassi d’incanto; ergo qualora il GE constati che  andate deserte molteplici aste  ed addivenuti ad una decurtazione del valore del bene immobile oggetto di asta si manifesti,  di fatto,    un ribasso eccessivo  ( con danno persino in capo al creditore stesso ). Da qui   facoltà di dichiarare estinta la procedura de plano.

Sembra altresì speculativo distinguere tra due tipologie di debiti contratti: a)  debiti fiscali nei confronti dell’Erario; b) debiti contratti nei confronti di privati terzi.

DEBITI CONTRATTI NEI CONFRONTI DELL’ERARIO

In siffatta prospettazione  riferimenti saranno gli importi a debito desunti da cartelle esattoriali; quindi creditore procedente Agenzia Entrate Riscossione o altra Pubblica Amministrazione.

Vige in tale situazione divieto di pignorare la prima casa con alcuni distinguo.

In primis vi è divieto laddove il debitore non disponga di altri beni immobili intestati e l’immobile a cui ci si riferisce sia adibito a sua residenza. Basta tuttavia possedere anche solo una quota di proprietà/comproprietà di altro bene immobile per rendere pignorabile  la prima casa.

Oltre a ciò l’abitazione non deve essere classata come  “di lusso”; ovvero accatastata nella categorie A/8 o A/9 (classamento e categorie di cui a Catasto utili altresì per i coefficienti di rendita a’ fini fiscali). Deve altresì essere adibita a civile abitazione ed ivi fissata residenza del debitore.

Quindi, pur arrivando a soluzione paradossali, nel dubbio ed in contingenze severe meglio non accettare lasciti ovvero donazioni qualora si temano procedure di espropriazione. Certamente ogni situazione dovrà essere valutata in concreto e con i dettagli del caso.

Per ciò che attiene altre case e terreni – quindi oltre all’unità adibita a residenza rectius  ” prima casa”   – si dovrà cercare di evitare il pignoramento  riducendo l’esposizione debitoria sotto la soglia di Euro 120.000,00.

Infatti per procedere a pignoramento:

  • ex ante iscrizione di ipoteca sui beni del debitore: da qui 6 mesi di tempo – moratoria – utile a far sì che nel frattempo il debitore possa riuscire a rientrare di quanto dovuto (anche parzialmente);
  • il debito maturato e scaduto deve essere superiore ad Euro 120.000,00;
  • la stima del valore immobiliare superi tale importo .

Al debitore è consentito saldare parzialmente l’esattore – che non può apporre rifiuto – e rendere il debito residuo di importo inferiore alla soglia indicata.

E’ possibile nelle more prospettare istanza di rateazione del debito – in oggi molteplici modifiche ed incastri di normativa con la recente Rottamazione TER – posto tuttavia che l’ipoteca eventualmente iscritta venga cancellata solo ad estinzione dell’intera rateizzazione e quindi con verifica del corretto ed esaustivo versamento di cui ad ultima rata..

NUOVA LEGGE SUL SOVRAINDEBITAMENTO O SALVA SUICIDI

Già la terminologia con la quale è conosciuta la Legge induce a far comprendere la portata del fenomeno.

Tale normativa consente  di tagliare il debito dimostrando al Giudice di non avere la possibilità effettiva di rientro. E’ soluzione  recente e tutto sommato ancora poco utilizzata come di prassi.

Qualora il contesto inerisca ad attività imprenditoriale  o altra professione occorrerà il consenso dei creditori che rappresentino la titolarità di almeno il 60% di quota del credito  in totale considerato.

DEBITI CONTRATTI NEI CONFRONTI DI PRIVATI

Sussiste la possibilità di istituire il cd “fondo patrimoniale” peraltro efficace solo laddove la costituzione – per atto notarile – intervenga prima della nascita del debito medesimo.

La giurisprudenza in punto sembra ormai traghettata verso orientamenti che distruggono la ratio originaria di tutela; si va verso unanime riconoscimento di possibilità di revoca entro 5 anni dalla sua costituzione. In ogni caso  il fondo patrimoniale può essere , alla stregua delle più recenti sentenze della Suprema Corte , revocato per debiti fiscali esistenti nei confronti dell’ Erario e/o della P.A, per esigenze familiari ben conosciute  ovvero per l’esercizio dell’attività lavorativa.

La già menzionata Legge sul Sovraindebitamento prevede il necessario supporto da parte di un Organismo di composizione della Crisi con il quale redigere un piano di rientro e di pagamenti certi nel tempo; pertanto il debitore  dovrà offrire garanzie ed una soglia minima di saldo in percentuale . Con ciò dovendo trovare avallo ed autorizzazione del Giudice  a ciò delegato.

Nelle more della procedura espropriativa  – iter che dura in media comunque qualche anno – è possibile addivenire ad una transazione; in definitiva  in via pragmatica ad una transazione ; accordo saldo e stralcio del debito tout court.

Come accennato innanzi in articolo si può paventare eventualità che l’unità immobiliare oggetto di procedura resti invenduta per più incanti(in oggi con ultima Riforma  3). Frequenti, anche considerando l’appetibilità o meno del bene oggetto di pignoramento , sono le situazioni in cui obiettivamente il bene  arriverebbe ad una tale decurtazione a ribasso (intorno al 25%) tale da vanificare la procedura stessa con sostanziale nocumento persino al creditore.

Il GE quindi, preso atto della situazione oggettiva e valutati in concreto gli aspetti della fattispecie, può non ritenendo appunto conforme la ratio dell’espropriazione agli interessi  oggettivi e legittimi  del creditore dichiarare estinta  la procedura stessa. In definitiva , mutuando dal gergo borsistico , “chiusura per eccesso di ribasso”.

La materia è peraltro in continuo divenire con modifiche in itinere su conversione del pignoramento, tempistica di prospettazione istanza di vendita e/o assegnazione del bene , rateizzazione del prezzo dell’immobile solo per citare alcuni aspetti più eloquenti.

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