I lavori di ristrutturazione delle parti comuni del condominio, i quali prevedono l’installazione di ponteggi o impalcature, possono creare danni ai singoli condomini o a terzi.

Risarcimento Danni da Impalcature

Prima di evidenziare gli eventuali profili di responsabilità dell’impresa appaltatrice, si rende necessario, individuare quali sono gli obblighi imposti al privato proprietario della singola unità abitativa, al fine di tutelare i diritti degli altri condomini.

Primo fra tutti, ai sensi dell’art. 843 c.c., il proprietario deve permettere il passaggio e l’accesso nel suo fondo, sempre che si riconosca la necessità, e al fine di costruire o di riparare il muro o altra opera, del vicino proprietario.

Si tratta di un’ obbligazione propter rem, vale a dire che il proprietario o esecutore dell’opera di ristrutturazione, a seguito dell’immissione nell’altrui proprietà, temporanea e giustificata dalle obiettive esigenze di riparazione, deve garantire il passaggio del vicino.

Giova ricordare, che l’esecutore dell’opera (come l’impresa appaltatrice) dovrà spesso depositare nell’altrui proprietà strumenti accessori ai lavori di ristrutturazione (es: ponteggi, materiale da lavoro ecc…).

Si tratta, in buona sostanza, di un’occupazione temporanea degli spazi per consentire la ristrutturazione delle opere, conseguentemente sarà obbligo dell’esecutore,alla fine dei lavori, effettuare la rimessione in pristino dello stato dei luoghi (ad esempio eliminare i ponteggi).

Ne discende che, nel caso l’accesso causasse danno al singolo condomino, in questo caso, a quest’ ultimo spetterebbe un’indennità.

L’ indennità in questione potrebbe essere un’anticipazione della liquidazione del danno che spetterebbe al vicino proprietario, con l’obbligo del vicino o del condominio ( se l’opera riguarda riparazioni di parti comuni) di ripristinare lo stato dei luoghi.

Quali sono le conseguenze dei danni cagionati dalle impalcature in capo alla ditta appaltatrice?

Spesso può accadere che dai ponteggi e dalle impalcature, possano derivare danni a terzi, si pensi se i ponteggi, non saldati bene, dovessero cadere sulle macchine parcheggiate o peggio su dei passanti.

In termini di responsabilità, ne risponderà in primis la ditta appaltatrice la quale non è mera esecutrice delle direttive del committente,ma si assume il rischio derivante dall’organizzazione della propria impresa.

Conseguentemente, affinché, si possa configurare  una responsabilità del condominio è necessario che sussista in relazione alle impalcature un rapporto di custodia ex art. 2051 c.c., ovvero, il condominio non solo deve avere la disponibilità della res ma anche esercitare un potere di controllo sulla stessa.

Pertanto, non sarà responsabile il condominio che abbia affidato i lavori di ristrutturazione ad un’impresa appaltatrice, per i danni cagionati a terzi a seguito dell’installazione delle impalcature, poiché in capo al condominio non è configurabile un rapporto di custodia ex art. 2051 c.c., non potendo esercitare sugli stessi manufatti nessun atto di intervento volto ad incidere sulla loro conformazione. ( Tribunale di Messina 12.06.2012 n. 1238).

Ne discende che, il condominio risponderà per i danni cagionati dalle impalcature, solo nelle ipotesi di culpa in eligendo e culpa in vigilando, sostanzialmente,qualora il danneggiato dimostri:

• che il condominio abbia scelto una ditta inadatta;
• che abbia omesso di vigilare il corretto svolgimento dei lavori.

Quali sono le conseguenze nel caso di furto tramite impalcature?

Problematiche potrebbero sorgere qualora l’impresa esecutrice dei lavori con poca diligenza dovesse trascurare o lasciare incustodite le impalcature.

Difatti, la colposa trascuratezza dell’esecutrice dei lavori, potrebbe favorire o agevolare l’accesso dei ladri nelle abitazioni private dei singoli, sicuramente un accesso  agevolato dalla costruzione dei ponteggi poi lasciati incustoditi.

Pertanto, in capo all’impresa esecutrice delle opere di ristrutturazione si configurerà una responsabilità di tipo aquiliano ex art. 2043 c.c. , in relazione al generico principio del neminem laedere.

Cosa deve dimostrare il proprietario derubato?

Il proprietario che subisce un furto a causa del cantiere lasciato incustodito è tenuto a dimostrare, ai sensi dell’azione di risarcimento danni ex art. 2043 c.c., il nesso eziologico tra il comportamento non diligente dell’impresa e il danno subito dal furto eseguito dai terzi.

A titolo esemplificativo, il proprietario derubato dovrà dimostrare ad esempio la mancata illuminazione del ponteggio notturno e della mancata rimozione degli stessi a fine giornata.

Mente, per contro, l’ impresa appaltatrice potrà evitare l’addebito a titolo di responsabilità dimostrando che l’accesso dei malintenzionati sia avvenuto per altri accessi e non attraverso i ponteggi, e che pertanto si sarebbe verificato il furto anche in assenza dei manufatti finalizzati alla ristrutturazione.

Giova ricordare, che l’impresa non potrà addurre a propria difesa che la mancata custodia dei ponteggi dipenda dal fatto che il cantiere si trovi in una zona sicura.

In quali casi si configura una responsabilità del condominio in caso di furto?

Si configura in capo al condominio una responsabilità’ da cose in custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c., qualora l’assemblea condominiale abbia commissionato ad un’impresa di effettuare le opere di ristrutturazione e il condominio abbia omesso di verificare che l’ impresa medesima adottasse le precauzioni e le cautele adeguate, per evitare eventuali danni.

La responsabilità sussiste anche qualora l’impresa esecutrice dei lavori non venga sollecitata dall’amministratore di condominio ad apportare idonee misure preventive.

Per di più’, anche a lavori terminati e in fase di collaudo delle opere, sorge una responsabilità in capo ai condomini che hanno chiesto il mantenimento delle opere.

Il condominio, inoltre, non sarà esonerato da responsabilità anche qualora nel contratto di appalto sia presente una clausola che obblighi l’impresa esecutrice a pagare al terzo danneggiato, i danni derivanti da  mancata custodia.

Difatti, il condominio non può invocare a propria discolpa tale clausola, nel caso abbia omesso di esercitare la dovuta vigilanza sull’attuazione delle misure anti-furto.

Può configurarsi un concorso di colpa del danneggiato?

La condotta poco diligente del danneggiato proprietario può aver agevolato la causazione del furto. A titolo esemplificativo, l’aver lasciato le finestre aperte o non aver chiuso la porta a chiave.

Pertanto, anche nel campo della responsabilità aquiliana potrebbe rinviarsi alla disposizione ex art. 1227 c.c., in tema di concorso colposo del danneggiato nella causazione del danno.

Ne consegue che, spetterà al danneggiante dimostrare che il creditore danneggiato avrebbe potuto evitare il furto adottando le opportune cautele.

Ad esempio, se l’ inquilino avesse chiuso le finestre i ladri, anche in presenza dei ponteggi incustoditi, non sarebbero comunque riusciti ad entrare in casa.

In conclusione, spetterà al giudice ridurre proporzionalmente l’ammontare del risarcimento del danno, a causa della condotta colposa del danneggiato.

Cosa succede nell’ipotesi di abbandono delle impalcature?

Qualora i lavori di ristrutturazione siano terminati o il contratto sia  risolto per inadempimento, può succedere che l’impresa appaltatrice abbandoni le impalcature.

Di conseguenza, il condominio potrebbe agire d’urgenza e chiedere all’Autorità giudiziaria un provvedimento ex art. 700 c.p.c. finalizzato ad imporre all’impresa esecutrice dei lavori la rimozione delle impalcature.

In conclusione, il condominio sarà legittimato ad ottenere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., in presenza dei presupposti ex lege, qualora nel caso di risoluzione del contratto, la ditta appaltatrice abbandoni i ponteggi.