Quando ci si accinge all’acquisto di un immobile, una problematica che l’acquirente può trovarsi a dover affrontare è quella relativa ai vizi occulti dell’immobile, che si verifica quando, il compratore dopo aver acquistato l’immobile, scopre solo successivamente all’atto di compravendita la presenza di difetti.
Indice dei contenuti
- 1 Risarcimento Danni per Vizi Occulti dell’Immobile
- 2 Cosa intendiamo per vizi occulti?
- 3 Ma quali sono i diritti dell’acquirente e in che modo questo può tutelarsi?
- 4 Risarcimento Danni per Vizi Occulti dell’Immobile: termini per l’azione legale
- 5 I casi di esempi reali affrontati dalla Corte di Cassazione sul punto
- 6 E se il venditore agisce con dolo?
- 7 Come è possibile provare il dolo?
Risarcimento Danni per Vizi Occulti dell’Immobile
Dal momento della scoperta il compratore dovrà adoperarsi per agire tempestivamente al fine di tutelarsi.
E per farlo la prima cosa che l’acquirente dovrà fare è rivolgersi al proprio legale di fiducia che gli consiglierà come agire.
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Occorrerà che il compratore sia in possesso delle prove necessarie per dimostrare che i vizi non erano noti al momento della vendita del bene e che sono stati scoperti solo in seguito.
Il risarcimento per i danni che derivano dai vizi occulti è una questione fondamentale per il compratore che scopre i vizi dell’immobile, soprattutto perché è complesso tracciare i profili della responsabilità tra acquirente e venditore, che è, il più delle volte, tenuto a rispondere dei danni subiti.
Iniziamo a vedere però quando un immobile può dirsi viziato e quando il vizio può definirsi “occulto”.
Cosa intendiamo per vizi occulti?
Si parla di vizi occulti quando il difetto dell’immobile non è evidente e visibile agli occhi dell’acquirente.
Può trattarsi di vizi più o meno gravi, che possono arrivare anche rendere inutilizzabile il bene, diminuirne il valore, ridurne il prezzo.
Tra i vizi occulti di un immobile possiamo ad esempio avere: umidità o infiltrazioni immediatamente non visibili o nascoste, oppure impianti installati non a norma o inefficienti, pavimentazione irregolare ecc.
I vizi occulti sono disciplinati dal codice civile agli articoli 1490 e seguenti, secondo cui il venditore deve tenere indenne la cosa da vizi.
Il compratore che ha acquistato il bene viziato può denunciare al venditore i difetti scoperti successivamente entro otto giorni dal momento in cui è venuto a conoscenza del vizio occulto.
Ma quali sono i diritti dell’acquirente e in che modo questo può tutelarsi?
La legge ha previsto che al compratore che scopre i vizi deve essere garantita tutela.
Infatti, chi acquista un immobile affetto da vizi occulti deve sicuramente rivolgersi alla assistenza di un avvocato al quale rappresentare la vicenda e capire insieme quale sia la via migliore da seguire per far valere i propri diritti.
Innanzitutto, come anticipato in premessa, è necessario che l’acquirente fornisca prova dei vizi, del fatto che i vizi sussistevano già al momento dell’atto di vendita e che gli stessi non potevano essere scoperti prima.
A questo punto il compratore potrà richiedere:
- il risarcimento dei danni subiti a seguito dei difetti scoperti solo successivamente e dei quali non era a conoscenza prima;
- la riduzione del prezzo dell’immobile;
- la risoluzione del contratto con conseguente richiesta di restituzione dell’importo corrisposto al venditore al momento dell’acquisto.
Risarcimento Danni per Vizi Occulti dell’Immobile: termini per l’azione legale
Come abbiamo visto, la denuncia dei vizi occulti deve essere avanzata entro otto giorni dal momento della scoperta dei vizi stessi.
Il compratore può, poi, entro un anno dalla consegna dell’immobile decidere di proporre un’azione legale.
I casi di esempi reali affrontati dalla Corte di Cassazione sul punto
Le varie sentenze che si sono succedute nel tempo sono uno spunto utile per capire l’orientamento giurisprudenziale maggiormente seguito.
La sentenza n. 11287/2018 della corte di Cassazione si è pronunciata sul caso di vizi occulti di un immobile prevedendo che la responsabilità per i danni da vizi occulti dell’immobile ricade sul venditore.
La sentenza fissa poi il dies a quo, dal quale far decorrere gli otto giorni per denunciare i vizi, nel momento in cui lo stesso vizio viene scoperto.
Con un’altra sentenza la n. 17502/2020, la Corte di Cassazione soffermandosi sul punto della responsabilità dei vizi occulti, ha sancito che l’unica ipotesi in cui il venditore non può essere ritenuto responsabile è quella in cui egli prova in giudizio che gli era effettivamente impossibile essere a conoscenza dei vizi all’atto della compravendita.
La prova dell’assoluta impossibilità di conoscere i vizi esclude ogni profilo di responsabilità in capo al venditore.
Soffermandoci invece sui vizi propri dell’immobile, la sentenza n. 2990/2012 della Corte di Cassazione ha ritenuto fondamentale chiarire come per vizi occulti non dobbiamo solo intendere i vizi di maggiore gravità che rendano l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato: nel concetto di vizi occulti rientrano anche semplicemente tutti quei vizi che ne diminuiscono il valore.
E se il venditore agisce con dolo?
Cosa succede se il venditore agisce con dolo vendendo l’immobile “viziato” all’acquirente che ignaro dei difatti lo acquista inconsapevolmente?
Può accadere che il venditore si adoperi per vendere l’immobile pur essendo a conoscenza dei vizi senza comunicarli all’acquirente.
Il dolo si configura come la consapevolezza della sussistenza dei vizi e la mancata comunicazione degli stessi al compratore: in questi casi, come abbiamo visto pocanzi, il compratore oltre a chiedere la risoluzione del contratto, o la riduzione del prezzo, potrà nel caso di malafede del venditore, una volta provato il dolo, agire per chiedere il risarcimento dei danni subiti.
Come è possibile provare il dolo?
E’ necessario che il compratore fornisca prova che il vizio era già presente prima dell’acquisto e che il venditore ha intenzionalmente omesso di informarlo.
E’ il caso esaminato dalla sentenza n. 26227/2019 che ha disciplinato un’ipotesi di responsabilità aggravata per il venditore che agisce con dolo, prevedendo che in questo caso il compratore oltre alla risoluzione del contratto e alla riduzione del prezzo potrà ovviamente richiedere il risarcimento dei danni arrecati da tale condotta.
Chiaramente l’orientamento giurisprudenziale che emerge ribadisce l’importanza probatoria: il venditore che denuncia un vizio invocando la responsabilità del compratore deve farlo provando, come abbiamo visti i vizi dell’immobile.
Il venditore che intende liberarsi della responsabilità può esserne esonerato solo provando che non era assolutamente possibile conoscere i vizi all’atto della vendita.
Inoltre le sentenze analizzate mettono in luce l’importanza della tempestività delle azioni.
In conclusione, rivolgersi a un consulente tecnico e ad un avvocato esperto nel settore non può che essere un’ottima idea.
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Visionare l’immobile prima di acquistarlo insieme ad un consulente perito è fondamentale per evitare di incorrere in scoperte del genere; il consulente grazie alla sua esperienza e professionalità può sicuramente notare eventuali difformità o irregolarità presenti nell’immobile in modo da rendere edotto l’acquirente dei vizi presenti, e capire quanto questi vizi possano ridurre il valore del bene o renderlo inidoneo.
