L’inquinamento microbico coinvolge centinaia di specie di funghi e batteri che proliferano, anche all’interno degli ambienti chiusi, in ottimali condizioni di umidità; talvolta l’esposizione a microorganismi od alle loro tossine è associata a malattie respiratorie, allergie e sempre più spesso ad asma.

Troppa umidità rende quindi un’abitazione insalubre di per sè; generando problematiche di vario genere riguardante salute ed anche criticità per ciò che attiene i consumi energetici; aumentandone in via pratica il fabbisogno nel tentativo di deumidificare ovvero di riscaldare durante la stagione fredda.

Persino l’OMS (Organizzazione Mondiale della Sanità) ha divulgato varie pubblicazioni lanciando appelli; dai più generalizzati ai più apparentemente elementari poichè, ad ogni latitudine, un’eccessiva presenza di umidità e muffa in casa sono minacce per la salute della popolazione.

Quindi patologie silenti per lo più respiratorie e, come detto, di natura allergica. Devastanti soprattutto per anziani e bambini.

Dalla connotazione scientifica al problema frequente e pervaso da falsa banalità delle nostre abitazioni il passo è breve e semplicissimo.

Quando si arieggia un locale le spore di muffa entrano con l’aria esterna. In sè non sarebbe certo una cosa preoccupante; tuttavia lo diventa se le spore, trovando materiali umidi ed habitat congeniale, crescono e proliferano. Con parecchia velocità.

Risarcimento danni per muffa in casa

Chiusa premessa par chiaro sia utile comprendere eziologia del fenomeno; ergo da dove derivi la muffa.

Quindi in merito possono esservi e constatarsi le più disparate situazioni: danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento sovrastante o danni per infiltrazioni d’acqua da parti comuni laddove ci si trovi in un Condominio.

Comparse le macchie di muffa sul muro, ed in via esponenziale capendo il moltiplicarsi delle stesse, potrebbe anche trattarsi dal deterioramento di alcuni tubi; certamente da verificare da parte di un tecnico se il raccordo delle tubature sia di proprietà esclusiva ovvero comune ( e cioè condominiale).

Nel caso, a contrario, in cui si ipotizzi un difetto di isolamento del terrazzo o delle pareti perimetrali in quanto tali difettosi ovvero vetusti utile vedere se sussista – o se sia decorsa – la garanzia decennale generalmente assicurata dal costruttore.

Nel caso in cui l’unità abitativa sia condotta in locazione – caso di cui si dirà infra – la legge stabilisce che in presenza di vizi dell ‘immobile il conduttore sia tenuto comunque a corrispondere il canone salvo che lo stesso risulti non più abitabile. In punto giurisprudenza molteplice e, tuttavia, non sempre conforme.

Utile altresì rammentare che nel caso si disponga di Polizza Casa spesso nelle pattuizioni della stessa sono previste clausole specifiche in materia; l’assicurazione – Globale Fabbricati per il Condominio ma assai più frequentemente quella esclusiva singola – può infatti prevedere un risarcimento per i danni da muffa.

Occorrerà certamente far disporre sopralluogo e perizia utile a formalmente constatare e verbalizzare stato dei luoghi ed importanza della problematica.

Non dimenticando che vale comunque il principio secondo il quale è responsabile di ciascuna cosa chi ne sia custode; fatta eccezione per la circostanza in cui sia dimostrabile il cd caso fortuito.

Il Condominio sarà certamente ritenuto responsabile laddove il fenomeno muffa sui muri sia dovuto e riconosciuto quale conseguenza di cattiva coibentazione; se possibile ed alla stregua delle garanzie prestate dal costruttore il Condominio può rivalersi sull’impresa costruttrice.

E’ chiaro che, comunque, solitamente più concause concorrono all’insorgenza del problema; da qui individuazione tutt’altro che facile delle componenti  che abbiano provocato l’evento dannoso.

Nell’ipotesi di infiltrazioni d’acqua provenienti da una parte condominiale comune responsabile si ritiene quindi sia il Condominio ; tenuto a risarcire il danno di molteplice natura – alla salute, alle cose, alle persone – provocato alle stesse.

L’assicurazione, nel caso “copra” tale rischio quale Globale Fabbricati, rimborserà poi quanto pagato al proprietario/conduttore dell’unità immobiliare.

Già in decisioni nel merito – Tribunale di Napoli anno 2016 sent. N. 536 – l’assicurazione in tale evenienza è stato stabilito debba sostenere le spese affrontate dal Condominio ( in lata accezione)  nel risarcimento liquidato al conduttore dell’abitazione.

CONTRATTO DI LOCAZIONE E MUFFA QUALE VIZIO DELLA RES

Come più sopra accennato le principali cause ovvero vizi concause della muffa possono essere: insufficiente isolamento termico delle pareti, muri, travi e pilastri non perfettamente coibentati (cd ponti termici) o scorrette abitudini di riscaldamento e di ventilazione dell’unità abitativa.

La giurisprudenza a proposito risulta a tutt’oggi sterminata.

Qualora l’immobile sia condotto in locazione utile cercare di capire chi risponda dei danni cagionati dalla muffa e sia tenuto al conseguente risarcimento.

La tutela del diritto alla salute prevale su qualsivoglia patto di esclusione di colpa tra privati.

Il principio, tra tutte Corte Cassazione Sent. N. 38559/2014, vale a poter confermare che il locatore dell’immobile sia responsabile per i danni alla salute subìti dal conduttore nel corso del contratto e, pertanto, connessi alle condizioni abitative non ottimali dell’alloggio.

Con ciò si va oltre affermando anche che il locatore sia tenuto a risarcire il danno alla salute subìto dal conduttore quand’anche il vizio e le condizioni fossero note allo stesso sin dal momento della stipula del contratto di locazione; poichè la tutela del diritto alla salute prevale su qualsivoglia patto interpretativo di esclusione ovvero limitazione di responsabilità.

Il tenore della sentenza – pressochè conforme ad altre – deve essere letto in combinato disposto con la normativa dettata dal codice civile in materia di contratto di locazione.

Infatti alla stregua dell’art. 1587 c.c., qualora la muffa possa ricondursi ad un vizio della cosa locata, potrà applicarsi la disposizione secondo la quale se al momento della consegna la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito il conduttore possa domandare la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del corrispettivo (canone ).

Salvo peraltro che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Inoltre il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi stessi se non prova di aver ignorato – senza colpa – gli stessi al momento della consegna. Il disposto ex art. 1581 c.c. chiude altresì statuendo che dette disposizioni si osservino, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi e difetti sopravvenuti nel corso del contratto di locazione.

Ancor più anni addietro (per tutte Corte Cassazione sentenza N. 20346/2010) veniva già affermato che qualora l’immobile sia affetto da umidità il Giudice possa decidere il risarcimento dei danni a favore del conduttore (anche relativi all’ammuffimento dell’arredamento) ed a carico del proprietario anche se in corso dinnanzi al Giudice la causa di sfratto per morosità.

Orbene una significativa presenza di muffa ed umidità all’interno di un’unità abitativa, soprattutto se dipendente quale nesso causale da difetti strutturali, costituisce di per sè stesso un vizio grave dell’immobile ; in quanto tale inidoneo all’uso abitativo pattuito oltre che malsano.

Per tale motivo la situazione legittima il conduttore a domandare l’immediata risoluzione del contratto a’ sensi e per gli effetti di cui all’art. 1578 codice civile.

A ciò consegue che il locatore deve risarcire non soli i danni cd alla salute scaturenti dalla malsana abitazione, ma altresì anche quelli sopravvenuti ai sui beni personali in conseguenza del grave difetto della cosa locata.

Al fine di esonerarsi da quanto sopra, e quindi dal dover corrispondere il risarcimento, il locatore sarà tenuto a provare l’assenza di colpa per tale ignoranza; cioè confutare l’impossibilità di venire a conoscenza di tale vizio usando la normale diligenza.